Короткий ответ: разовые расходы при сделке составляют 2,5–6,3% от цены объекта (в зависимости от того, как разделите платежи с продавцом), ежегодный налог на владение для типичной квартиры — символические сотни-тысячи бат, а главные «скрытые» суммы сидят не в налогах, а во взносах кондоминиума и в налоговом правиле перевода денег, о котором большинство покупателей узнаёт слишком поздно. Разбираем все платежи по этапам жизни объекта: покупка → владение → аренда → продажа, по ставкам, действующим в 2026 году.
Все налоги на недвижимость в Таиланде: одним экраном
Когда | Что платится | Сколько |
Разово при покупке | Сбор за переход права (transfer fee) / регистрация leasehold; налоги продавца часто в цене | 2% / 1,1%; всего на сделку 2,5–6,3% в зависимости от торга |
Каждый год | Land & Building Tax (налог на землю и строения) + взносы кондо (CAM fee) | Налог от 0,02% оценки; CAM ~40–80 бат/м²/мес |
При сдаче в аренду | Подоходный налог с арендного дохода | Резидент: 5–35% по шкале; нерезидент: удержание 15% |
При продаже | Те же transfer fee + SBT/гербовый + withholding — уже с вашей стороны | 2% + 3,3% (или 0,5%) + WHT |
Дальше — каждый блок подробно, с примерами в батах.
Разовые платежи при покупке
Все расчёты при регистрации идут от оценочной (кадастровой) стоимости, которую определяет государство, — она обычно ниже рыночной. Вот полный список:
Платёж | Ставка | Кто платит / примечание |
Transfer fee — сбор за переход права | 2% от оценочной стоимости | Обычай: 50/50 покупатель-продавец, но всё договорное |
Регистрация leasehold (вместо transfer fee при аренде) | 1,1% от суммы аренды за срок | Обычно покупатель |
Specific Business Tax (SBT) | 3,3% от большей из цен | Продавец; только если владел менее 5 лет (или не был прописан в объекте 1+ год) |
Гербовый сбор | 0,5% | Продавец; вместо SBT при владении 5+ лет |
Withholding tax (подоходный у источника) | Физлицо: по формуле от оценочной стоимости с учётом лет владения; компания: 1% | Продавец; на практике для физлиц обычно ~1–3% от оценки |
Как это выглядит в деньгах. Кондо на вторичке, цена 5 млн бат, оценочная стоимость 4,5 млн, продавец-физлицо владел 3 года и не был прописан: transfer fee 2% от 4,5 млн = 90 000 бат (при делении 50/50 — по 45 000 с каждого); SBT 3,3% от 5 млн = 165 000 бат — продавца; withholding продавца по формуле — ориентировочно ещё 50 000–90 000 бат. Итого покупатель при честном 50/50 платит ~45 000 бат сборов (0,9% цены) плюс юрсопровождение. Но:
«Кто платит» — всегда предмет торга. Закон закрепляет за продавцом только его налоги; сбор за переход делят по договорённости. На рынке встречается всё: от «каждый своё» до «всё пополам, включая налоги продавца» — последнее означает, что вы доплачиваете ему 1,5–2% цены. Фиксируйте распределение в договоре письменно, до перевода депозита.
Налоги продавца часто уже «зашиты» в цену. Особенно в новостройках и у инвесторов-перепродавцов. Это нормально — но тогда не соглашайтесь платить их ещё раз сверху.
Льгота 0,01% — не для вас. Сниженный до 0,01% сбор за переход права (для жилья до 7 млн бат, продлён до 30 июня 2027) распространяется только на покупателей — граждан Таиланда. Иностранец платит стандартные 2% независимо от цены объекта.
Механика самой сделки — кто, когда и где всё это платит — разобрана по шагам здесь: Покупка квартиры в Таиланде: пошаговый процесс сделки А что вообще можно оформить в собственность — здесь: Формы владения недвижимостью в Таиланде
Ежегодные расходы: налог на землю и строения + взносы кондо
С 2020 года в Таиланде действует единый ежегодный налог на землю и строения (Land & Building Tax). Важно на 2026 год: пандемийные скидки закончились — в 2020–2021 налог снижали на 90%, затем послабления сворачивались, и 2026-й стал первым годом полных ставок без общего дисконта. Если вы владеете объектом давно и привыкли к прошлым квитанциям — сумма вырастет. Срок уплаты за 2026 год продлён до июня; счета от 3 000 бат можно платить в три взноса.
Категория жилья | Ставка (от оценочной стоимости) | Примечание |
Основное жильё: земля + дом, владелец вписан в домовую книгу | 0,03–0,10% свыше необлагаемых 50 млн бат | Для большинства покупателей = 0 |
Основное жильё: только строение (дом на арендованной земле) | 0,02–0,10% свыше необлагаемых 10 млн бат | Типовая вилла-конструкция иностранца |
Прочее жильё (кондо инвестора, второе жильё, сдача в аренду) | 0,02% до 50 млн; далее 0,03–0,10% | Типовой случай иностранного владельца кондо |
Пустующая земля | от 0,30%, +0,30 п.п. каждые 3 года простоя (потолок 3%) | Актуально владельцам участков |
В деньгах это немного. Кондо с оценкой 5 млн бат в категории «прочее жильё»: 5 000 000 × 0,02% = 1 000 бат в год. Вилла-конструкция (дом в собственности на арендованной земле, основное жильё) при оценке до 10 млн — ноль. Налог платится в местную администрацию; за просрочку — штрафы и пени, а долг по налогу блокирует будущую продажу.
Осторожно с устаревшими статьями: старый налог House & Land Tax со ставкой 12,5% от арендной оценки отменён ещё в 2020 году. Если читаете про «12,5% ежегодно» — источник мёртв.
Реальная ежегодная статья — не налог, а взносы кондо: CAM fee (обслуживание общих зон) — на Пхукете обычно 40–80 бат/м² в месяц, т.е. 24 000–48 000 бат в год за юнит 50 м². Плюс разовый sinking fund (капитальный фонд) при покупке новостройки — как правило 400–800 бат/м². Эти цифры закладывайте в бюджет владения в первую очередь.
Налог при сдаче в аренду
Арендный доход от тайской недвижимости облагается в Таиланде независимо от вашего резидентства. Для физлица-резидента — по прогрессивной шкале 5–35% (с вычетом: стандартные 30% от дохода на расходы либо фактические расходы по документам). Для нерезидента арендатор/агент обязан удержать 15% у источника; удержанное можно зачесть, подав тайскую декларацию, — часто итог по шкале оказывается ниже удержания. Экономика аренды целиком — доходность, загрузка, управление — тема отдельной статьи: Доходность недвижимости на Пхукете
Налоги при будущей продаже
Продавая, вы оказываетесь по другую сторону той же таблицы: transfer fee 2% (торг с покупателем), SBT 3,3%, если владели менее 5 лет (после 5 лет — гербовый 0,5%), и withholding по формуле от оценочной стоимости с учётом срока владения. Плюс практический момент, о котором надо думать в момент покупки: чтобы после продажи свободно вывести деньги за рубеж, банку понадобятся документы о том, что средства когда-то легально пришли в Таиланд, — та самая справка FET и подтверждения переводов. Храните их все годы владения.
Облагается ли перевод денег на покупку квартиры: правило, которое все боятся
С 1 января 2024 года Таиланд изменил налогообложение зарубежных доходов, и это породило главный страх покупателей: «переведу деньги на квартиру — заплачу до 35% налога». Разбираем спокойно, что действует в 2026 году:
Правило касается только налоговых резидентов. Резидент — тот, кто провёл в Таиланде 180 и более дней в календарном году. Если в год перевода вы не резидент (классический случай: покупаете удалённо или только переезжаете) — тайский налог на ваш перевод не возникает вовсе.
Облагается доход, а не деньги как таковые. Налог возникает, когда резидент переводит в Таиланд зарубежный доход (зарплату, дивиденды, прибыль от продажи активов), полученный с 2024 года. Капитал и сбережения, накопленные до 1 января 2024-го, освобождены — но освобождение надо уметь доказать: выписки, подтверждающие источник и дату происхождения каждой части перевода.
Послабление обсуждается, но не принято. Проект освобождает доход, переведённый в год получения или в следующий за ним; он анонсирован налоговым департаментом, однако на середину 2026 года формально не введён в действие. Планировать сделку «под будущую льготу» нельзя.
Практические выводы покупателя: (1) если возможно, проводите перевод в год, когда вы не налоговый резидент; (2) переводите из «старого» капитала и держите документы об источнике; (3) обладателям LTR-визы отдельных категорий доступно освобождение зарубежного дохода; (4) при крупных суммах — консультация тайского налогового специалиста дешевле ошибки. Эта статья — редакционный разбор, не налоговая консультация.
Если ваша страна имеет с Таиландом соглашение об избежании двойного налогообложения, уплаченное в одной юрисдикции обычно зачитывается в другой — проверьте условия своего СОИДН.
Частые вопросы
Какие налоги платит покупатель квартиры в Таиланде?
Основной платёж — сбор за переход права собственности 2% от оценочной стоимости, который по обычаю делится с продавцом (т.е. ~1% на покупателя), либо 1,1% за регистрацию leasehold. Налоги продавца (SBT 3,3% или гербовый 0,5%, подоходный) по закону — его, но часто закладываются в цену. Итого сделка обходится в 2,5–6,3% сверх цены в зависимости от договорённостей.
Есть ли в Таиланде ежегодный налог на квартиру?
Да — налог на землю и строения (Land & Building Tax). Для типичной квартиры иностранного владельца ставка начинается с 0,02% от оценочной стоимости: около 1 000 бат в год за кондо с оценкой 5 млн. С 2026 года действуют полные ставки без пандемийных скидок. Основные ежегодные расходы владельца — не налог, а взносы кондоминиума (CAM fee).
Какой налог при сдаче квартиры в аренду в Таиланде?
Арендный доход облагается в Таиланде: резиденты платят по прогрессивной шкале 5–35% с вычетом расходов (стандартно 30%), у нерезидентов удерживается 15% у источника с возможностью пересчёта через декларацию.
Облагается ли налогом перевод денег в Таиланд на покупку недвижимости?
Если в год перевода вы не налоговый резидент Таиланда (менее 180 дней в стране) — нет. Для резидентов с 2024 года облагается переведённый зарубежный доход, полученный с 2024 года; капитал, накопленный до 2024-го, освобождён при подтверждении источника. Обсуждаемое послабление (перевод в год получения дохода или следующий) на 2026 год формально не принято.
Действует ли для иностранцев льготный сбор 0,01%?
Нет. Сниженный сбор за переход права (0,01% для жилья до 7 млн бат, продлён до 30 июня 2027 года) доступен только покупателям — гражданам Таиланда. Иностранные покупатели платят стандартные 2%.
Что дешевле по налогам: freehold или leasehold?
При регистрации leasehold платится 1,1% от суммы аренды вместо 2% transfer fee — на входе аренда дешевле. Дальнейшие ежегодные налоги сопоставимы и невелики. Выбор формы владения стоит делать по юридическим соображениям, а не ради разницы в сборах: она второстепенна.
