Короткий ответ. Off-plan (покупка на этапе строительства) — это рассрочка без процентов, стартовая цена ниже готового продукта и новый юнит с максимальным арендным потенциалом — в обмен на строительный риск и 1–3 года без дохода. Вторичка и готовые юниты — это доход с первого месяца, реальный продукт вместо рендеров и поле для торга — в обмен на износ, капрасходы и продукт, который может проигрывать новым соседям по ставкам аренды. Универсального ответа нет — есть ваш профиль. Ниже экономика обоих сценариев по строкам, гибридный третий вариант, о котором забывают, механика переуступки и четыре типовых профиля покупателя с готовым решением.
Сравнение одним экраном
Критерий | Off-plan (новостройка на этапе стройки) | Вторичка / готовое |
Цена входа | Стартовый прайс ниже готового продукта; застройщик поэтапно повышает цены по мере стройки | Рыночная цена здесь и сейчас; поле для торга с мотивированным продавцом |
Платежи | Рассрочка до сдачи: резерв → 10–30% → график платежей — единственная «растяжка» кэш-рынка | Вся сумма к регистрации (обычно в течение недель) |
Риск | Строительный: сроки, качество, застройщик; деньги до передачи не защищены автоматически | Продуктовый: износ, капрасходы, состояние дома и юрлица кондо |
Доход | Ноль до сдачи (обычно 1–3 года); потом — новый продукт с максимальным ADR | С первого месяца; ADR ниже новых соседей, если продукт устарел |
Что видишь при покупке | Рендеры, шоурум, договор и репутацию застройщика | Реальный юнит, реальный дом, реальные соседи и реальная квота |
Проверка | Проверка застройщика и разрешений — обязательна | Титул, история дома, CAM и sinking fund, техсостояние |
Экономика off-plan: за что вы на самом деле платите меньше
Стартовый прайс новостройки ниже цены готового юнита не из щедрости: дисконт — это плата за ваш риск и ваше ожидание. Застройщик получает бесплатное финансирование стройки (эскроу в Таиланде добровольный, большинство проектов его не используют), вы — цену раньше рынка. По мере строительства застройщик поэтапно повышает прайс, и ранние покупатели фиксируют разницу — если проект достроен, в срок и в обещанном качестве. Три «если» — это и есть цена дисконта.
Рассрочка — единственное «плечо» этого рынка. Ипотеки для иностранцев в Таиланде практически нет, рынок кэшевый — и беспроцентный график платежей до сдачи остаётся единственным легальным способом растянуть капитал: часть денег работает у вас, пока дом строится.
Новый продукт = верх арендного рынка. Свежие проекты проектируются под сегодняшний арендный спрос (лобби, коворкинги, бассейны, юнит-миксы под краткосрок) и первые годы держат максимальный ADR своего района — это видно по экономике аренды, которую мы разбирали в статье о доходности.
Выбор юнитов. На старте продаж доступны лучшие этажи, виды и планировки — на вторичке вы выбираете из того, что продают.
Риски off-plan и как их закрывать
Главный риск очевиден: деньги уходят до того, как продукт существует. Закрывается он не надеждой, а процедурой: полная проверка застройщика (юрлицо в DBD, титул земли, разрешения и EIA, судебная история, трек-рекорд) и платёжная схема, привязанная к вехам стройки или эскроу. Мы собрали это в отдельный чек-лист проверки застройщика из 10 шагов — для off-plan он не опция, а нулевой этап сделки. Второй слой защиты — договорный: резервные договоры застройщиков с 31 января 2025 года контролируются правилами OCPB (возврат депозита 15/45 дней), а штрафы за просрочку сдачи и сценарий исчерпания квоты должны стоять в вашем SPA до подписания. Третий риск тоньше: продукт могут достроить не таким — спецификации отделки и материалов фиксируются в договоре приложением, иначе «аналогичного качества» решит застройщик.
Премия за репутацию: почему трек-рекорд стоит своих денег
На одном и том же рынке юнит от застройщика с пятнадцатилетним портфелем сданных проектов стоит дороже, чем сопоставимый от компании первого года жизни, — и эта разница называется премией за репутацию. Платить её обычно рационально: вы покупаете статистику достроенных домов, работающую гарантийную службу и мотивацию беречь имя, которое дороже одного проекта. Обратная сторона того же правила: «супер-сладкая» цена от игрока без истории — не подарок, а рыночная оценка его риска, выставленная вам счётом. Ориентиры, где искать длинный трек: крупные национальные девелоперы, годами строящие по всей стране (Sansiri, Supalai, Origin Property, AP Thailand и другие публичные компании — их плюс в том, что листинг на бирже Таиланда обязывает публиковать аудированную отчётность, и финансовое здоровье проверяется бесплатно), и укоренившиеся курортные игроки уровня Laguna Property из группы Banyan Tree на Пхукете.
Упоминание компаний — иллюстрация категории «длинный трек-рекорд», а не рекомендация: проверка по чек-листу выше обязательна для любого застройщика, включая самых известных.
Калибровать цены и сравнивать проекты разных застройщиков удобно по живому предложению — все новостройки Таиланда: фильтр показывает проекты от застройщиков по всем рынкам страны разом.
Экономика вторички: что вы покупаете вместе с юнитом
Доход с первого месяца. Юнит сдаётся сразу — при типичных для острова 4–6% чистых каждый год ожидания стройки стоит реальных денег: на юните за 7,5 млн бат два года без аренды — это ~600+ тыс. бат недополученного дохода, и эту сумму честно вычитать из «выгоды» off-plan-дисконта.
Реальность вместо рендеров. Вы видите фактический вид из окна, слышите фактический шум, проверяете фактическую квоту иностранцев в доме и читаете фактические протоколы собраний совладельцев — ни одна из этих проверок недоступна на котловане.
Торг. На вторичке есть мотивированные продавцы — релокация, срочный выход, «наследственные» юниты; дисконт 5–10% к рынку за скорость сделки — реальность, недоступная в прайс-листе застройщика.
Скрытая часть цены — состояние. Резерв на износ (~1% стоимости в год) в старом доме перестаёт быть теорией: кондиционеры, техника, косметика — плюс состояние общего имущества. Смотрите историю CAM-платежей и наполненность sinking fund: пустой капитальный фонд в доме 10+ лет означает будущие спецвзносы, которые не написаны в объявлении. Отдельное окно 2026 года: рынок перешёл к селективному росту, и в свежесданных домах появляется заметный слой инвесторских перепродаж — юнитов, купленных на стройке под выход. Для покупателя это поле торга: продавец-инвестор считает деньги, а не эмоции. Налоговая сторона у вторички тоже своя — SBT продавца при владении менее 5 лет часто «зашивается» в цену: раскладка в статье о налогах.
Один юнит, два пути: расчёт на 5 лет
Сведём оба сценария на одном эталонном юните из наших разборов доходности: кондо 1BR ~45 м² на туристическом западе, готовая цена сегодня — 7,5 млн бат, чистая аренда ~321 тыс. бат/год (4,3%). Off-plan-версия того же класса стартует с ~6,8 млн (типичный порядок дисконта за два года ожидания), рассрочка ~30% в период стройки и остаток к передаче. Рынок берём базовый — селективный рост ~2% в год, без бума и без кризиса:
Показатель (5 лет, базовый рынок) | Путь A: готовое / вторичка | Путь B: off-plan |
Цена входа | 7,5 млн бат сегодня | ~6,8 млн бат по стартовому прайсу |
График платежей | Вся сумма к регистрации | ~30% в период стройки (2 года), остаток к передаче |
Аренда за 5 лет | ~321 тыс. × 5 = ~1,6 млн бат | 0 в годы стройки; новый юнит годы 3–5: ~350 тыс. × 3 = ~1,05 млн |
Стоимость юнита к году 5 (~+2%/год) | ~8,3 млн бат | ~8,0 млн бат (готовый с года 2 + 3 года роста) |
Итог: прирост капитала + аренда | ~+2,4 млн бат | ~+2,25 млн бат |
Ориентир полной доходности | ~6% годовых | ~6% годовых на капитал; выше по IRR за счёт растяжки платежей |
Ключевой риск пути | Износ и состояние дома; продукт стареет | Застройщик: сроки, качество, деньги до передачи |
Главный вывод, который не расскажет ни один продавец: в базовом сценарии спокойного рынка оба пути приходят к сопоставимой полной доходности — порядка 6% годовых (нижняя граница рамки 6–10% из нашего разбора доходности). Off-plan даёт чуть лучшую отдачу на вложенный капитал за счёт растяжки платежей — но с прожитым строительным риском и двумя годами без дохода. Расходятся пути на краях: при буме цен off-plan-покупатель фиксирует всю переоценку стройки и уходит в отрыв; при проблемах застройщика он же теряет больше всех. Выбор между путями — это выбор риск-профиля, а не поиск «правильного ответа в процентах».
Третий вариант, о котором забывают: готовое от застройщика
Между «котлованом» и «десятилетней вторичкой» есть гибрид — непроданные юниты в только что сданных домах. Строительного риска уже нет (дом стоит, можно потрогать), продукт новый с гарантией застройщика, квота видна фактически — а застройщик, закрывающий проект, нередко гибче в цене и условиях, чем на старте продаж, особенно по последним юнитам и в низкий сезон. Минус — лучшие юниты разобраны, а рассрочка короче или отсутствует. Для консервативного покупателя, которому важен новый продукт без строительной лотереи, это часто оптимум. Смотреть текущее предложение: новостройки Пхукета — фильтр включает и строящиеся, и сданные проекты от застройщиков, а полный каталог добавляет вторичный рынок для сравнения цен.
Переуступка: вход и выход до сдачи дома
Контракт off-plan можно продать до передачи юнита — это называется переуступкой (assignment). Механика: покупатель принимает ваш договор с застройщиком и график платежей, застройщик даёт согласие и берёт административный сбор (фиксированный или процент — смотрите свой SPA заранее). Для продавца это выход без регистрации титула — а значит и без сбора за переход права; для покупателя переуступки — шанс войти в распроданный проект, иногда с дисконтом от уступающего, которому нужен выход. Риски принимающей стороны стандартные плюс один: вы наследуете договор, который не составляли, — вычитка юристом обязательна, как и проверка, что все прошлые платежи по графику реально сделаны и подтверждены. Право на переуступку и её стоимость — один из пунктов, которые стоит проверять в SPA до подписания, даже если продавать вы ничего не планируете: это ваша страховка выхода.
Квота 49%: разный риск в разных сценариях
Иностранная квота кондоминиума работает по-разному. На вторичке она — факт: юрлицо кондо выдаёт справку о текущем заполнении, и вы знаете статус до денег. В off-plan квота — обещание: она фиксируется при регистрации дома, и если к сдаче иностранный спрос превысил 49%, часть покупателей получит не freehold, а предложение leasehold или возврат — сценарий, который обязан быть прописан в SPA деньгами, а не «по усмотрению застройщика». Как устроены квота и формы владения — в базовой статье о правах иностранцев.
Четыре профиля — четыре ответа
Инвестор в кэшфлоу: готовое или вторичка в районах глубокого турпотока — доход с первого месяца, без строительной паузы; каждый год ожидания стоит ~4–6% недополученных чистых.
Инвестор в рост: off-plan у застройщика, прошедшего полную проверку, с платежами по вехам — ранняя цена плюс новый продукт; выход возможен и через переуступку до сдачи.
Покупатель для жизни: вторичка или готовое от застройщика — вы покупаете не рендер, а конкретный вид, шум и соседей; проверить их можно только у существующего дома.
Ограниченный кэш сейчас, поступления потом: off-plan-рассрочка как единственная легальная растяжка капитала на кэш-рынке — при жёсткой дисциплине проверки застройщика.
Чек-лист перед решением
Для off-plan: пройдите 10 шагов проверки застройщика (чек-лист по ссылке выше) до внесения депозита — это нулевой этап, а не опция.
Сравните полную стоимость сценариев: off-plan-цена + риск + годы без дохода против вторичной цены + износ + доход с первого месяца.
Для вторички: справка о квоте от юрлица кондо, история CAM, наполненность sinking fund, техосмотр юнита.
В SPA off-plan: штрафы за просрочку, спецификации приложением, сценарий квоты, условия переуступки.
Экономику аренды считайте по одной методике для обоих сценариев — по водопаду из статьи о доходности, на которую мы ссылались выше: только так сравнение честное.
Процесс сделки и перевод денег (FET) одинаковы для обоих путей: пошаговый разбор; для off-plan храните подтверждение каждого транша рассрочки.
Частые вопросы
Что дешевле — новостройка или вторичка в Таиланде?
По цене метра стартовый off-plan обычно ниже готового продукта того же класса — это плата за ваш риск и ожидание. Но честное сравнение включает годы без арендного дохода (4–6% чистых ежегодно) и строительный риск. Вторичка может выигрывать по полной стоимости владения, особенно с торгом у мотивированного продавца.
Насколько безопасно покупать на этапе строительства?
Настолько, насколько проверен застройщик: эскроу в Таиланде добровольный, и деньги до передачи защищены только качеством вашей проверки и договором. Обязательный минимум — 10 шагов проверки (юрлицо, титул, разрешения, EIA, суды, трек-рекорд) и платежи по вехам стройки. Депозит с 31.01.2025 защищён правилами OCPB (возврат 15/45 дней).
Можно ли продать строящийся юнит до сдачи?
Да, через переуступку контракта с согласия застройщика и уплатой его административного сбора. Продавец выходит без регистрации титула и сбора за переход права; покупатель наследует договор и график платежей — с обязательной юридической вычиткой и проверкой всех прошлых платежей. Условия переуступки проверяйте в SPA до подписания.
Что будет, если иностранная квота заполнится к сдаче дома?
Часть покупателей получит вместо freehold предложение leasehold или возврат средств. Какой именно сценарий — определяет ваш SPA: добивайтесь формулировки с полным возвратом денег по вашему выбору, а не «переоформления по усмотрению застройщика». На вторичке этот риск отсутствует — квота проверяется фактически до сделки.
Почему готовые юниты от застройщика иногда дешевле, чем были в стройке?
Закрывая проект, застройщик монетизирует остатки: последние юниты, менее ходовые планировки, низкий сезон продаж — всё это делает его гибче в цене и условиях. Для покупателя это шанс взять новый продукт без строительного риска — проверив, почему именно эти юниты остались.
Что будет с моими деньгами, если застройщик обанкротится?
Честный ответ: без эскроу покупатели строящегося дома — необеспеченные кредиторы в общей очереди банкротства, и шансы на полный возврат невелики. Правила OCPB защищают только депозит по резервному договору, не платежи по SPA. Поэтому защита в off-plan работает только превентивно: полная проверка застройщика до сделки, платежи по вехам или эскроу, и материнская группа с активами за проектной SPV.
Стоит ли покупать на пресейле у нового застройщика ради максимального дисконта?
Максимальный дисконт пресейла — это оплата максимального риска: у застройщика без сданных проектов не существует трек-рекорда, то есть единственной непокупаемой гарантии. Такая ставка — венчур, а не покупка недвижимости: допустима только деньгами, потерю которых вы способны принять, при безупречных документах и платежах строго по вехам. Для первого объекта в Таиланде — не ваш вариант.
Дают ли застройщики рассрочку после сдачи дома?
Реже и короче: стандартная беспроцентная рассрочка — инструмент этапа строительства. По готовым юнитам встречаются короткие графики или программы под конкретные проекты, но рассчитывать стоит на оплату в полном объёме к регистрации — ипотечного плеча для иностранцев на этом рынке практически нет.
