Die kurze Antwort: Die einmaligen Transaktionskosten liegen bei 2,5–6,3% des Kaufpreises (je nachdem, wie Sie die Zahlungen mit dem Verkäufer aufteilen), die jährliche Besitzsteuer für eine typische Wohnung beträgt symbolische einige hundert bis tausend Baht — und das eigentliche «versteckte» Geld steckt nicht in Steuern, sondern im Hausgeld und in der Überweisungs-Steuerregel, die die meisten Käufer zu spät entdecken. Hier ist jede Zahlung über den Lebenszyklus einer Immobilie — Kauf → Besitz → Vermietung → Verkauf — zu den 2026 geltenden Sätzen.
Alle Immobiliensteuern in Thailand auf einen Blick
Wann | Was gezahlt wird | Wie viel |
Einmalig beim Kauf | Übertragungsgebühr / Leasehold-Eintragung; Verkäufersteuern oft eingepreist | 2% / 1,1%; Gesamtkosten der Transaktion 2,5–6,3% je nach Verhandlung |
Jährlich | Land & Building Tax + Hausgeld (CAM Fee) | Steuer ab 0,02% des Schätzwerts; CAM ~40–80 Baht/m²/Monat |
Bei Vermietung | Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | Ansässige: 5–35% progressiv; Nicht-Ansässige: 15% Quellenabzug |
Beim Verkauf | Dieselbe Übertragungsgebühr + SBT/Stempel + Quellensteuer — nun auf Ihrer Seite | 2% + 3,3% (oder 0,5%) + Quellensteuer |
Unten jeder Block im Detail, mit Beispielen in Baht.
Einmalige Kosten beim Kauf
Die Berechnung bei der Eintragung läuft über den amtlichen Schätzwert, der meist unter dem Marktpreis liegt. Die vollständige Liste:
Zahlung | Satz | Wer zahlt / Hinweis |
Übertragungsgebühr (Transfer Fee) | 2% des amtlichen Schätzwerts | Usance: 50/50 Käufer-Verkäufer, aber alles verhandelbar |
Leasehold-Eintragung (statt Transfer Fee) | 1,1% der Gesamtpachtsumme | Meist der Käufer |
Specific Business Tax (SBT) | 3,3% vom höheren Wert (Kaufpreis/Schätzwert) | Verkäufer; nur bei Besitz unter 5 Jahren (oder ohne 1+ Jahr Meldung im Hausregister) |
Stempelsteuer | 0,5% | Verkäufer; ersetzt SBT ab 5+ Jahren Besitz |
Quellensteuer (Withholding) | Privatpersonen: Formel auf Schätzwert nach Besitzjahren; Firmen: 1% | Verkäufer; praktisch meist ~1–3% des Schätzwerts |
In Zahlen. Bestandswohnung: Preis 5 Mio. Baht, Schätzwert 4,5 Mio., privater Verkäufer mit 3 Jahren Besitz, nicht im Hausregister gemeldet. Übertragungsgebühr 2% von 4,5 Mio. = 90.000 Baht (bei 50/50 je 45.000); SBT 3,3% von 5 Mio. = 165.000 Baht — Sache des Verkäufers; dessen Quellensteuer nach Formel — grob weitere 50.000–90.000 Baht. Bei fairem 50/50 zahlt der Käufer ~45.000 Baht Gebühren (0,9% des Preises) plus Anwaltskosten. Aber:
«Wer zahlt» ist immer Verhandlungssache. Das Gesetz weist dem Verkäufer nur dessen Steuern zu; die Übertragungsgebühr wird frei aufgeteilt. Am Markt gibt es alles — von «jeder das Seine» bis «alles 50/50 inklusive Verkäufersteuern», was Ihre Kosten still um 1,5–2% erhöht. Fixieren Sie die Verteilung schriftlich im Vertrag, bevor die Anzahlung fließt.
Verkäufersteuern sind oft schon eingepreist — besonders bei Neubauten und Weiterverkäufern. Das ist in Ordnung — zahlen Sie sie nur nicht ein zweites Mal obendrauf.
Die 0,01%-Vergünstigung gilt nicht für Sie. Die reduzierte Übertragungsgebühr (0,01% für Wohnimmobilien bis 7 Mio. Baht, verlängert bis 30. Juni 2027) steht ausschließlich thailändischen Staatsbürgern zu. Ausländer zahlen die regulären 2% — unabhängig vom Objektpreis.
Die Mechanik der Transaktion selbst — wer wann wo zahlt — Schritt für Schritt: Immobilienkauf in Thailand: der Ablauf Schritt für Schritt Und was Sie überhaupt erwerben können: Eigentumsformen für Ausländer in Thailand
Jährliche Kosten: Land & Building Tax + Hausgeld
Seit 2020 erhebt Thailand eine einheitliche jährliche Steuer auf Land und Gebäude (Land & Building Tax) — das Pendant zur deutschen Grundsteuer. Wichtig für 2026: Die Pandemie-Rabatte sind ausgelaufen — 2020–2021 war die Steuer um 90% reduziert, die Erleichterungen wurden abgebaut, und 2026 ist das erste Jahr voller Sätze ohne allgemeinen Nachlass. Wer seit Jahren Eigentümer ist und mit alten Bescheiden kalkuliert, muss mit mehr rechnen. Die Zahlungsfrist für 2026 wurde bis Juni verlängert; Beträge ab 3.000 Baht sind in drei Raten zahlbar.
Wohnkategorie | Satz (vom Schätzwert) | Hinweis |
Hauptwohnsitz: Grund + Haus, Eigentümer im Hausregister | 0,03–0,10% oberhalb 50 Mio. Baht Freibetrag | Für die meisten Selbstnutzer: null |
Hauptwohnsitz: nur Gebäude (Haus auf Pachtland) | 0,02–0,10% oberhalb 10 Mio. Baht Freibetrag | Die typische Ausländer-Villa-Konstruktion |
Sonstiges Wohnen (Anleger-Condos, Zweitwohnsitz, Vermietung) | 0,02% bis 50 Mio.; darüber 0,03–0,10% | Der typische Fall des ausländischen Wohnungseigentümers |
Brachliegendes Land | ab 0,30%, +0,30 Pp. je 3 Jahre Leerstand (Deckel 3%) | Relevant für Grundstückshalter |
In Geld ist es wenig. Eine Wohnung mit Schätzwert 5 Mio. Baht in der Kategorie «sonstiges Wohnen»: 5.000.000 × 0,02% = 1.000 Baht pro Jahr. Eine Villa-Konstruktion (Haus im Eigentum auf Pachtland, Hauptwohnsitz) unter 10 Mio. Schätzwert — null. Gezahlt wird an die Gemeinde; Verzug kostet Strafzuschläge, und Steuerschulden blockieren einen späteren Verkauf.
Vorsicht bei veralteten Artikeln: Die alte House & Land Tax mit 12,5% vom Mietwert wurde bereits 2020 abgeschafft. Wo «12,5% jährlich» steht, ist die Quelle tot.
Der echte Jahresposten ist keine Steuer, sondern das Hausgeld: Die CAM Fee (Bewirtschaftung der Gemeinschaftsflächen) liegt auf Phuket üblich bei 40–80 Baht/m²/Monat — 24.000–48.000 Baht im Jahr für 50 m². Dazu beim Neubau einmalig der Sinking Fund (Instandhaltungsrücklage), meist 400–800 Baht/m². Diese Posten gehören zuerst ins Besitzbudget.
Steuer bei Vermietung
Mieteinnahmen aus thailändischen Immobilien sind in Thailand steuerpflichtig — unabhängig von Ihrem Wohnsitz. Ansässige Privatpersonen zahlen die progressive Skala 5–35% (mit Abzug: pauschal 30% der Einnahmen für Kosten oder nachgewiesene tatsächliche Ausgaben). Bei Nicht-Ansässigen muss der Mieter oder Verwalter 15% an der Quelle einbehalten; über eine thailändische Steuererklärung lässt sich der Abzug verrechnen — die Skala liegt oft darunter. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Thailand weist das Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Belegenheitsstaat Thailand zu; wie die Doppelbesteuerung auf deutscher Seite konkret vermieden wird, klären Sie fallbezogen mit Ihrem Steuerberater. Die komplette Vermietungsökonomie — Renditen, Auslastung, Verwaltung — bekommt einen eigenen Artikel: Mietrenditen auf Phuket
Steuern beim späteren Verkauf
Beim Verkauf stehen Sie auf der anderen Seite derselben Tabelle: 2% Übertragungsgebühr (Verhandlung mit Ihrem Käufer), SBT 3,3% bei Besitz unter 5 Jahren (danach 0,5% Stempelsteuer) und die Quellensteuer nach Formel auf den Schätzwert mit Besitzdauer-Faktor. Dazu der praktische Punkt, an den Sie beim Kauf denken müssen: Um den Verkaufserlös frei ins Ausland auszuführen, verlangt die Bank den Nachweis, dass die Mittel einst legal nach Thailand kamen — die FET-Bescheinigung und die Überweisungsbelege. Bewahren Sie sie über die gesamte Haltedauer auf.
Wird die Überweisung für den Kauf besteuert? Die Regel, die alle fürchten
Seit dem 1. Januar 2024 besteuert Thailand ausländische Einkünfte neu — und schuf damit die größte Käuferangst: «Ich überweise Geld für die Wohnung und zahle bis zu 35% Steuern.» Was 2026 tatsächlich gilt:
Die Regel betrifft nur Steueransässige. Ansässig ist, wer 180 oder mehr Tage im Kalenderjahr in Thailand verbringt. Sind Sie im Jahr der Überweisung nicht ansässig (der klassische Fall: Fernkauf oder späterer Umzug) — entsteht auf Ihre Überweisung keinerlei thailändische Steuer.
Besteuert wird Einkommen, nicht Geld an sich. Steuer entsteht, wenn ein Ansässiger ausländisches Einkommen (Gehalt, Dividenden, Veräußerungsgewinne) nach Thailand überweist, das ab 2024 erzielt wurde. Kapital und Ersparnisse von vor dem 1. Januar 2024 sind befreit — die Befreiung muss aber belegbar sein: Kontoauszüge zu Quelle und Datum jedes Teils der Überweisung.
Eine Erleichterung ist im Gespräch — nicht in Kraft. Ein Entwurf würde Einkommen befreien, das im Jahr des Zuflusses oder im Folgejahr überwiesen wird; die Steuerbehörde hat ihn angekündigt, Mitte 2026 ist er jedoch formal nicht in Kraft. Strukturieren Sie keinen Kauf um eine künftige Vergünstigung herum.
Das praktische Playbook des Käufers: (1) wenn möglich, in einem Jahr überweisen, in dem Sie nicht thailändisch steueransässig sind; (2) aus «altem» Kapital überweisen und Quellenbelege aufbewahren; (3) bestimmte LTR-Visa-Kategorien bieten eine Befreiung ausländischer Einkünfte; (4) bei großen Summen ist der thailändische Steuerberater billiger als der Fehler. Dieser Artikel ist redaktionelle Einordnung, keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Welche Steuern zahlt der Käufer einer Wohnung in Thailand?
Hauptposten ist die Übertragungsgebühr von 2% des Schätzwerts, üblicherweise mit dem Verkäufer geteilt (also ~1% für den Käufer), bzw. 1,1% für die Leasehold-Eintragung. Die Verkäufersteuern (SBT 3,3% oder 0,5% Stempelsteuer plus Quellensteuer) sind rechtlich seine, werden aber oft eingepreist. Insgesamt kostet die Transaktion 2,5–6,3% zusätzlich zum Preis.
Gibt es in Thailand eine jährliche Grundsteuer?
Ja — die Land & Building Tax. Für die typische ausländisch gehaltene Wohnung beginnt der Satz bei 0,02% des Schätzwerts: rund 1.000 Baht pro Jahr bei 5 Mio. Baht Schätzwert. Ab 2026 gelten die vollen Sätze ohne Pandemie-Rabatte. Der größere Jahresposten ist das Hausgeld (CAM Fee), nicht die Steuer.
Wie werden Mieteinnahmen in Thailand besteuert?
Thailändische Mieteinnahmen sind in Thailand steuerpflichtig: Ansässige nach der progressiven Skala 5–35% mit Kostenabzug (pauschal 30%), bei Nicht-Ansässigen werden 15% an der Quelle einbehalten — verrechenbar über eine thailändische Erklärung. Das DBA Deutschland–Thailand regelt die Vermeidung der Doppelbesteuerung.
Wird meine Überweisung nach Thailand für den Immobilienkauf besteuert?
Nicht, wenn Sie im Jahr der Überweisung kein thailändischer Steueransässiger sind (unter 180 Tage im Land). Für Ansässige ist ab 2024 erzieltes ausländisches Einkommen bei Überweisung steuerpflichtig; Kapital von vor 2024 ist mit Quellennachweis befreit. Die diskutierte Erleichterung ist Stand 2026 nicht formal in Kraft.
Gilt die 0,01%-Gebühr auch für Ausländer?
Nein. Die reduzierte Übertragungsgebühr (0,01% für Wohnimmobilien bis 7 Mio. Baht, verlängert bis 30. Juni 2027) gilt nur für thailändische Staatsbürger. Ausländische Käufer zahlen die regulären 2%.
Was ist steuerlich günstiger — Freehold oder Leasehold?
Die Leasehold-Eintragung kostet 1,1% der Pachtsumme statt 2% Übertragungsgebühr — beim Einstieg günstiger. Die laufenden Jahressteuern sind in beiden Fällen vergleichbar gering. Die Eigentumsform sollte aus rechtlichen Gründen gewählt werden, nicht wegen der Gebührendifferenz.
