Короткий ответ: да, может — но не всё и не в любой форме. Квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет в полную личную собственность, на своё имя и навсегда — это называется freehold (фрихолд). Землю иностранцу оформить в собственность нельзя: участок под виллой берётся в долгосрочную зарегистрированную аренду — leasehold (лизхолд), при этом сам дом может принадлежать вам. Вокруг этой развилки и устроен весь рынок недвижимости Таиланда для иностранцев.
Ниже разбираем все легальные формы владения простым языком и по состоянию на 2026 год: что изменилось после решения Верховного суда по схеме «30+30+30», почему покупка виллы через тайскую компанию превратилась из «все так делают» в реальный риск, и что на самом деле происходит с разговорами о том, что «иностранцам вот-вот разрешат землю».
Карта: что иностранец может купить в Таиланде
Что покупаем | Форма владения | Оформляется на иностранца? | Срок |
Квартира в кондоминиуме (в пределах квоты) | Freehold — полная собственность | Да, напрямую на ваше имя | Бессрочно |
Квартира сверх иностранной квоты | Leasehold — долгосрочная аренда | Да | До 30 лет |
Вилла / дом (само строение) | Собственность на строение | Да | Бессрочно |
Земля под виллой | Leasehold + доп. права (суперфиций) | Да, как право пользования | До 30 лет |
Земля в собственность | Только редкие исключения (инвестиции от 40 млн бат) | В единичных случаях | — |
Freehold: квартира в полную собственность
Freehold — это привычное нам «оформил на себя и владею». Бессрочно, с правом продать, подарить, оставить в наследство. Для иностранца в Таиланде freehold доступен на один тип жилья — квартиры в зданиях с юридическим статусом кондоминиума.
Три условия, которые нужно знать:
Квота 49%. В любом кондоминиуме иностранцам суммарно может принадлежать не больше 49% жилой площади. Остальное — за тайцами. Если в понравившемся комплексе иностранная квота уже выбрана, купить квартиру в собственность не получится — только в аренду (leasehold). Наличие квоты проверяется до внесения денег.
Деньги должны прийти из-за границы. Чтобы Земельный департамент зарегистрировал собственность на иностранца, нужна банковская справка FET — подтверждение, что вы перевели деньги в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и с назначением платежа «покупка кондоминиума». Это формальность, но обязательная: заводить наличные или платить с тайского счёта без такой справки — значит создать себе проблему на регистрации.
«Кондоминиум» — юридический статус, а не слово в рекламе. Апарт-отели и многие комплексы «апартаментов» кондоминиумами не являются, и купить там квартиру в собственность невозможно в принципе — только длительная аренда. Проверка статуса здания — первый вопрос перед любым авансом.
Про слухи о расширении квоты: предложение поднять её с 49% до 75% власти обсуждали, но по состоянию на 2026 год квота осталась 49%. Если продавец аргументирует покупку «будущими 75%» — он продаёт вам ожидания, а не закон.
Leasehold: долгосрочная аренда — как она работает на самом деле
Leasehold — это не «почти собственность», как любят говорить продавцы. Это официально зарегистрированная в Земельном департаменте долгосрочная аренда. Применяется в двух случаях: квартиры сверх иностранной квоты и — главное — земля под виллами.
Максимум — 30 лет. Больший срок аренды по тайскому закону зарегистрировать нельзя. Всё, что зарегистрировано, — защищено: даже если владелец продаст землю, ваша аренда сохраняется до конца срока.
Схема «30+30+30» юридически не работает. Десятилетиями рынок продавал «90 лет владения»: договор на 30 лет плюс два автоматических продления. В марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал такие заранее прописанные продления недействительными. Продление — это всегда новая сделка, на которую собственник земли (или его наследники) должен согласиться заново. Обещание в договоре его к этому не обязывает.
Аренда свыше 3 лет без регистрации не имеет силы. Если вам предлагают «долгосрочный договор», который «не обязательно регистрировать», — это не долгосрочный договор.
Есть у leasehold и плюс: на входе он обычно дешевле freehold на 10–15% на сопоставимых квартирах, и это единственный законный путь к дому с участком. Вопрос не в том, «плох» ли leasehold, а в том, насколько грамотно он оформлен.
Вилла: дом — ваш, земля — в аренде
Купить виллу в Таиланде иностранец может, и это массовая практика. Но юридически покупка виллы — это не одна сделка, а конструкция из двух-трёх частей. Закон запрещает иностранцам владеть землёй — но не строениями. Поэтому грамотная сделка выглядит так:
Земля оформляется в зарегистрированную аренду (leasehold) на 30 лет.
Дом оформляется в вашу собственность отдельным документом — разрешение на строительство и договор на само строение выписываются на ваше имя. Дом — ваш бессрочно.
Суперфиций (superficies) — дополнительное право «владеть строением на чужой земле», которое регистрируется в Земельном департаменте. Простыми словами: даже если с арендой земли что-то случится, ваше право на дом защищено отдельно, а не одним пунктом в договоре аренды.
В семейных ситуациях (например, покупка в браке с гражданином Таиланда) используют ещё один инструмент — узуфрукт (usufruct): пожизненное право жить в объекте и получать с него доход, даже не будучи собственником.
Осторожно с формулировками в объявлениях. «Вилла в freehold» на Пхукете почти всегда означает freehold для тайского покупателя либо покупку через компанию. Иностранцу как частному лицу собственность на землю недоступна — если агент уверяет в обратном, это повод закончить разговор.
Вилла через тайскую компанию: почему в 2026 году это плохая идея
Классическая серая схема прошлых лет: регистрируется тайская компания, 51% записывают на подставных тайских акционеров («номиналов»), 49% — на иностранца, и компания покупает землю. Формально землёй владеет тайское юрлицо, фактически — иностранец.
Эта схема всегда была незаконной, но годами никого не трогали. С 2025 года всё изменилось. Власти запустили масштабную зачистку номинальных структур: под проверку попали десятки тысяч компаний, идут реальные уголовные дела, к работе подключены полиция и финансовая разведка, схемы вычисляются автоматизированным анализом реестров. Обсуждаются поправки, по которым землю в таких схемах смогут конфисковывать в пользу государства — вместо нынешней принудительной продажи.
Вывод простой: компания с номиналами ради покупки земли — это больше не «все так делают», а прямой риск потерять и деньги, и объект. Настоящая тайская компания с реальным бизнесом и реальными партнёрами — отдельная история, но как способ «купить землю для себя» корпоративная схема мертва.
А когда иностранцу всё-таки можно землю: исключения
Полное «нельзя» — не совсем точно. Исключения есть, но они узкие и почти не про обычного покупателя жилья:
Земля за инвестиции. При вложении от 40 млн бат (≈ 1,1 млн долларов) в одобренные государством активы — гособлигации, определённые фонды и проекты — иностранец может получить персональное разрешение на участок до 1 рая (1 600 м²) под собственное жильё. Нужно разрешение министра внутренних дел, инвестиции нельзя выводить, а реальных случаев применения — единицы за десятилетия.
Компании с привилегиями BOI и промышленные зоны. Могут владеть землёй под одобренную деятельность — это про бизнес и производство, не про личный дом.
Наследство. Иностранец может унаследовать землю в ограниченных случаях, но, как правило, с обязанностью в определённый срок ею распорядиться — то есть продать.
Практический вывод: планируйте покупку в рамках двух рабочих конструкций — «квартира во freehold» или «вилла: дом в собственность + земля в leasehold». Не в надежде на исключения.
«Иностранцам вот-вот разрешат землю»: честный статус реформ
Эти разговоры ходят годами, и вот что происходит на самом деле — по состоянию на 2026 год:
Аренда на 99 лет. Законопроект о сверхдлинном leasehold обсуждается не первый год — не принят.
Квота 75% в кондоминиумах. Предложение обсудили и раскритиковали — квота осталась 49%.
Продажа земли иностранцам. В 2022 году правительство вносило проект о продаже до 1 рая земли состоятельным инвесторам — и отозвало его после волны критики. Тема периодически возвращается в новости, но закон не изменился: запрет в силе.
Правило покупателя: решение принимается по действующему закону, а не по анонсам из новостей. Примут реформы — владельцы легально оформленных объектов только выиграют. Не примут — вы ничего не теряете.
Как это влияет на выбор объекта
Нужна максимальная простота и ликвидность → квартира в кондоминиуме во freehold в пределах квоты 49%. Смотреть кондо на Пхукете.
Нужен дом с участком → вилла: дом в собственность + зарегистрированный leasehold и суперфиций на землю, с юридической проверкой всей конструкции. Смотреть виллы на Пхукете.
Предлагают «freehold-виллу через компанию» → отказаться или разбирать структуру с независимым юристом.
На DealsGrid форма владения указана в карточке каждого объекта, а публиковать объекты могут только проверенные агенты и застройщики — «freehold», за которым прячется аренда, до каталога просто не доходит.
Сколько это стоит и как проходит сделка
Форма владения напрямую влияет на расходы. При покупке квартиры во freehold платится сбор за переход права собственности — 2% от оценочной стоимости (обычно его делят с продавцом). При регистрации leasehold — регистрационный сбор 1,1% от суммы аренды за весь срок. На вторичном рынке добавляются налоги продавца, которые часто «зашивают» в цену. Полный расчёт всех налогов и сборов с примерами в цифрах — в отдельной статье: Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде
Сама сделка — от резервирования и проверки объекта до регистрации в Земельном департаменте — занимает от двух недель до пары месяцев и имеет обязательные контрольные точки: проверка титула на землю (документ «чанот» — самый надёжный тип тайского свидетельства о праве на участок), справка FET, безопасная схема оплаты для строящихся объектов. Пошаговый разбор сделки — здесь: Покупка квартиры в Таиланде: пошаговый процесс сделки
Частые вопросы
Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде на своё имя?
Да. Квартира в здании со статусом кондоминиума оформляется в полную собственность (freehold) на имя иностранца — если иностранная квота 49% в этом здании не исчерпана, а деньги на покупку переведены из-за рубежа с оформлением банковской справки FET.
Может ли иностранец купить землю в Таиланде?
Нет, за редкими исключениями (инвестиции от 40 млн бат в одобренные активы). Земля под виллой оформляется через зарегистрированную аренду до 30 лет и право суперфиция, при этом сам дом может быть в собственности иностранца бессрочно.
Что такое схема 30+30+30 и работает ли она?
Это договор «30 лет аренды + два автоматических продления по 30 лет», который рынок продавал как «90 лет владения». В 2025 году Верховный суд Таиланда признал заранее прописанные продления недействительными. Гарантированный законом срок — 30 лет; каждое продление — новая сделка, зависящая от согласия собственника земли.
Freehold или leasehold — что лучше?
Freehold — полная бессрочная собственность и более высокая ликвидность при перепродаже. Leasehold — дешевле на входе (обычно на 10–15%) и единственный законный вариант для земли и для квартир сверх квоты. Для квартиры при прочих равных выбирают freehold; для виллы leasehold на землю — норма рынка, вопрос только в качестве оформления.
Можно ли купить виллу через тайскую компанию?
Через компанию с номинальными акционерами — незаконно, и с 2025 года это активно преследуется: массовые проверки, уголовные дела, обсуждение конфискации земли. Не рекомендуем в любой конфигурации «компания ради земли».
Передаётся ли недвижимость в Таиланде по наследству?
Квартира во freehold — да, наследуется как обычная собственность (наследник должен соответствовать условиям иностранной квоты). С leasehold сложнее: переход аренды к наследникам нужно прямо прописывать в договоре, иначе аренда может прекратиться со смертью арендатора.
