Сделка с недвижимостью в Таиланде занимает от двух недель до двух месяцев и проходит шесть этапов: проверка объекта → резервирование → договор → перевод денег из-за рубежа → оплата → регистрация в Земельном департаменте. Нотариуса в привычном виде здесь нет, реестр ведёт государственный Земельный департамент, а главная защита покупателя — проверки до внесения денег. Разбираем каждый шаг: что проверять, что подписывать, как платить и что вы получаете на руки.
Эта статья — про механику сделки. Что иностранец вообще может оформить в собственность (freehold, leasehold, квота 49%) — разобрано в отдельном материале: Формы владения недвижимостью в Таиланде
Как купить квартиру в Таиланде: все этапы коротко
Проверка объекта (due diligence): статус кондоминиума, свободная иностранная квота, титул, обременения, застройщик.
Резервирование: депозит 50 000–200 000 бат по резервационному договору.
Договор купли-продажи: подписание SPA с контрактным платежом 10–30%.
Перевод денег из-за рубежа в иностранной валюте с оформлением справки FET.
Оплата: рассрочка по графику (новостройка) или полный расчёт в день сделки (вторичка).
Регистрация в Земельном департаменте: уплата сборов, внесение права в реестр, получение документа о собственности.
Теперь каждый этап подробно — с суммами, сроками и тем, что проверять.
Шаг 0. Подготовка: два решения до начала поиска
Форма владения. Freehold-квартира в пределах иностранной квоты, leasehold или вилла-конструкция — от этого зависит и бюджет, и набор проверок. Если ещё не определились — начните со статьи о формах владения выше.
Полный бюджет, а не цена объекта. К цене добавляются сборы и налоги при переходе права (обычно 1,5–4% на сторону покупателя в зависимости от договорённостей — детальная таблица ниже), юридическое сопровождение (30 000–80 000 бат за полную проверку) и банковские издержки перевода.
Шаг 1. Проверка объекта (due diligence): до денег, а не после
В Таиланде нет нотариуса, который несёт ответственность за чистоту сделки, и нет титульного страхования. Роль фильтра выполняет проверка, которую заказывает покупатель. Для квартиры она включает:
Статус здания. Юнит в собственность иностранцу можно оформить только в здании, зарегистрированном как кондоминиум по Condominium Act. «Апартаменты» и апарт-отели — нет. Проверяется по реестру Земельного департамента.
Иностранная квота. Свободна ли доля 49% в этом здании — запрос в юридическое лицо кондоминиума. Без свободной квоты freehold невозможен.
Титул на землю под проектом. Высшая форма — чанот (Chanote, NS-4): точные границы, полное право. Для вилл встречается Nor Sor 3 Gor — рабочий, но менее точный титул; всё слабее — повод отказаться. У готового кондо-юнита свой документ о праве собственности на юнит, который вы и получите.
Обременения. Выписка из Земельного департамента: ипотеки, аресты, сервитуты, права третьих лиц.
Долги по объекту. Для вторички — справка от управляющей компании об отсутствии задолженности по взносам: без неё департамент не зарегистрирует переход.
Застройщик — для новостройки. Трек-рекорд, завершённые проекты, права на землю, разрешение на строительство, экологическое одобрение (EIA) для крупных проектов. Подробный чек-лист — в отдельной статье: Как проверить застройщика в Таиланде
Шаг 2. Резервирование: правила игры изменились в 2025 году
Понравившийся объект снимается с продажи резервационным договором и депозитом — обычно 50 000–200 000 бат (или 1–2% цены на дорогих объектах). С 31 января 2025 года резервационные договоры застройщиков подпали под контроль Совета по защите прав потребителей (OCPB), и это заметно усилило позицию покупателя:
Договор резервирования оформляется по стандартизированной форме на тайском языке, в двух идентичных экземплярах — один обязан остаться у вас. Требуйте перевод до подписания.
Несправедливые условия — например «депозит не возвращается ни при каких обстоятельствах» — запрещены.
Установлены сроки возврата депозита, когда возврат положен: 15 дней при оплате банковским переводом, 45 — картой.
Депозит может использоваться только для закрепления юнита за вами и подтверждается чеками по каждому платежу.
Важно: правила OCPB защищают при покупке у застройщика. В сделке на вторичке между частными лицами условия возврата депозита определяет договор — читайте его до перевода денег, возвратность депозита при срыве сделки по вине продавца должна быть прописана явно.
Шаг 3. Договор купли-продажи
После резерва и проверки подписывается основной договор (для новостройки — Sale and Purchase Agreement, обычно в течение 14–30 дней после резерва). Что в нём проверять обязательно:
Точное описание юнита: номер, площадь, этаж — и порядок пересчёта цены, если фактическая площадь после обмеров отличится.
График платежей и что происходит при просрочке каждой из сторон.
Для off-plan: срок сдачи, компенсация за задержку (стандарт рынка — пеня за каждый месяц просрочки и право расторжения с возвратом при длительной задержке), гарантии на конструкцию и отделку.
Форма владения прописана явно: freehold или leasehold, и если leasehold — все условия аренды, включая переход к наследникам.
Кто платит какие сборы при регистрации — это предмет торга, зафиксируйте письменно.
Договор двуязычный (тайский/английский) — норма; при расхождении версий приоритет обычно у тайской, поэтому юридическая вычитка нужна до подписания, а не после.
Шаг 4. Перевод денег и справка FET
Для регистрации собственности на иностранца деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа, в иностранной валюте (конвертация в баты происходит уже в тайском банке). Банк-получатель оформляет справку FET (Foreign Exchange Transaction) на суммы от 50 000 долларов — этот документ Земельный департамент потребует при регистрации. Технические правила, которые экономят недели:
В назначении платежа указывайте цель: «purchase of condominium unit №… , project …» и имя покупателя — как в будущем свидетельстве о праве.
Отправитель и покупатель в идеале одно лицо; платёж от третьего лица или из другой валютной юрисдикции согласуйте с юристом и банком заранее.
Переводите с запасом на курс и комиссии: недоплата в день регистрации — сорванная сделка.
Храните SWIFT-подтверждения всех платежей — они же пригодятся при обратном выводе денег после будущей продажи.
При рассрочке правило действует для каждого транша. Все платежи по графику должны приходить из-за рубежа с правильным назначением — справки и банковские подтверждения собираются по каждому переводу, и при регистрации департамент захочет видеть, что вся сумма пришла из-за границы. Транши «как удобно» — с тайского счёта, наличными, от третьего лица — создают проблему, которую потом дорого чинить.
Шаг 5. Оплата: рассрочка новостройки или расчёт день-в-день
Новостройка: оплата этапами. Типичная разбивка: резерв засчитывается в контрактный платёж 10–30% при подписании SPA → промежуточные платежи за время строительства → остаток 20–30% при передаче юнита. Рассрочка от застройщика беспроцентная — это стандарт рынка, а не подарок (за 100% оплату сразу дают дисконт 3–7%, но это увеличивает ваш необеспеченный риск на весь объём).
Смотрите, к чему привязан график. Платежи бывают привязаны к календарю («10% каждые три месяца») или к этапам строительства (фундамент, каркас, закрытие контура). Этапный график для покупателя безопаснее: вы платите за подтверждённый прогресс. При календарном графике стройка может встать, а платежи — продолжаться.
Остаток — после приёмки, не до. Перед финальным платежом проводится осмотр юнита (inspection): составляется список дефектов, застройщик их устраняет, и только затем платится остаток и подписывается передача. Проверьте в SPA, что остаток привязан к устранению дефектов, а не к «уведомлению о готовности» — это любимая формулировка застройщиков.
Эскроу-счета в Таиланде существуют, но не обязательны по закону — деньги дольщиков законом автоматически не защищены, и ваши платежи до передачи юнита фактически являются необеспеченным кредитом застройщику. Проект, где платежи идут через лицензированный эскроу, объективно безопаснее; если эскроу нет, единственная страховка — качество застройщика и договора.
Вторичка: полный расчёт происходит в день регистрации в Земельном департаменте, классически — чеком тайского банка (cashier's cheque), который передаётся продавцу одновременно с подписанием перехода права. Схема «деньги против права» и делает вторичную сделку безопасной по расчётам.
Шаг 6. Регистрация в Земельном департаменте: день сделки
Финал — визит в офис Земельного департамента по месту объекта (лично или по доверенности). Продавец и покупатель (или их представители) подают документы, платятся государственные сборы, регистратор вносит переход права в реестр — как правило, в тот же день. С собой у покупателя-иностранца:
Паспорт (и нотариально заверенная доверенность на тайском, если действует представитель).
Справка FET из банка.
Для freehold-кондо: письмо юридического лица кондоминиума о доле иностранного владения (подтверждение квоты) и справка об отсутствии долгов.
Что вы получаете на руки: документ о праве собственности на юнит с вашим именем на обороте (для кондо) или зарегистрированный договор аренды с отметкой департамента (для leasehold), плюс договор купли-продажи установленной формы департамента. Для виллы — чанот на землю с зарегистрированной арендой и документы на строение. С этого момента вы собственник — реестр публичный, право можно проверить в любой момент.
Новостройка и вторичка: чем отличаются сделки
Этап | Новостройка (off-plan) | Вторичка |
Оплата | Рассрочка по этапам строительства: резерв → контрактный платёж 10–30% → промежуточные платежи → остаток при передаче | Резерв → полный расчёт в день регистрации (обычно чеком тайского банка) |
Главный риск | Застройщик: сроки, качество, банкротство | Юридическая чистота: обременения, долги по комплексу, ипотека продавца |
Ключевая проверка | Трек-рекорд застройщика, разрешения (в т.ч. экологическое EIA), права на землю | Титул, выписка об обременениях, справка об отсутствии долгов от управляющей компании, квота |
Регистрация права | После достройки и ввода: часто через месяцы после полной оплаты | В день сделки в Земельном департаменте |
Защита денег | Правила OCPB для резервов + эскроу, если проект его использует | Расчёт в день регистрации — деньги против права |
Сроки и полный список расходов
Сроки: вторичка при готовых деньгах и чистом объекте — 2–4 недели от резерва до регистрации; новостройка — договор подписывается за недели, но регистрация права происходит после достройки, то есть через месяцы или годы платежей по графику.
Платёж | Ставка | Кто платит (обычай рынка) |
Сбор за переход права собственности (transfer fee) | 2% от оценочной стоимости | Делится 50/50 или по договорённости |
Регистрация leasehold (если аренда) | 1,1% от суммы аренды за весь срок | Обычно покупатель, договорная |
Специальный бизнес-налог (SBT) — если продавец владел менее 5 лет | 3,3% от большей из цен (сделка/оценка) | Продавец |
Гербовый сбор — вместо SBT, если владение 5+ лет | 0,5% | Продавец |
Подоходный налог у источника (withholding tax) | Физлицо — по прогрессивной шкале от оценочной стоимости; компания — 1% | Продавец |
Про «льготный сбор 0,01%», о котором пишут в новостях: власти действительно снизили сбор за переход права и регистрацию ипотеки до 0,01% для жилья до 7 млн бат и продлили меру до 30 июня 2027 года — но она распространяется только на покупателей — граждан Таиланда. Иностранец платит стандартные 2%. Если продавец «включил скидку по сбору» в расчёты вашей сделки — пересчитывайте.
Налоговая сторона сделки — SBT, гербовый сбор, подоходный налог продавца и то, как они перекладываются в цену, — детально с примерами: Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде
Можно ли пройти всё это удалённо
Да — тайская сделка полностью выполнима без прилёта: проверку делает юрист, резерв и договор подписываются дистанционно, деньги идут международным переводом, а в Земельном департаменте вас представляет поверенный по нотариальной доверенности (для доверенности из-за рубежа потребуется заверение и легализация). Как организовать безопасную удалённую покупку от выбора до регистрации — отдельный разбор: Как купить недвижимость в Таиланде удалённо
На DealsGrid большинство покупателей проходят первые этапы дистанционно: онлайн-показы, проверенные агенты и застройщики, форма владения и статус проекта — в карточке каждого объекта: каталог недвижимости Пхукета
Частые вопросы
Сколько времени занимает покупка квартиры в Таиланде?
Вторичка — обычно 2–4 недели от резервирования до регистрации, если деньги готовы и проверка не выявила проблем. Новостройка — договор подписывается быстро, но право регистрируется после достройки: платежи идут по графику месяцы или годы.
Нужен ли нотариус при покупке недвижимости в Таиланде?
Нотариуса в европейском понимании в тайской сделке нет. Переход права регистрирует государственный Земельный департамент. Функцию защиты покупателя выполняет юридическая проверка (due diligence), которую заказывают до внесения денег.
Какой депозит при резервировании и вернут ли его?
Обычно 50 000–200 000 бат. При покупке у застройщика с 2025 года действуют правила OCPB: стандартная форма договора, запрет невозвратных формулировок «при любых обстоятельствах» и сроки возврата — 15 дней при банковском переводе, 45 при оплате картой. На вторичке возвратность определяется договором — проверяйте до оплаты.
Что такое справка FET и зачем она?
Foreign Exchange Transaction — банковский документ о том, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Оформляется тайским банком-получателем на суммы от 50 000 USD. Без него Земельный департамент не зарегистрирует freehold на иностранца.
Защищены ли деньги при покупке строящегося жилья?
Частично. Резервационные платежи у застройщиков регулируются правилами OCPB, но эскроу-счета в Таиланде необязательны — промежуточные платежи по договору законом автоматически не защищены. Выбирайте проекты с лицензированным эскроу или компенсируйте его отсутствие глубокой проверкой застройщика и условий договора.
Какие расходы несёт покупатель при сделке?
Основное — сбор за переход права 2% от оценочной стоимости (делится с продавцом по договорённости) либо 1,1% за регистрацию leasehold, плюс юридическое сопровождение и банковские комиссии. Налоги продавца (SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5%, подоходный налог) по закону — его, но на практике часто перекладываются в цену: фиксируйте распределение письменно.
