คำตอบสั้น ๆ: ได้ — แต่ไม่ใช่ทุกประเภทและไม่ใช่ทุกรูปแบบ ชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดในอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในชื่อของตนเองได้ไม่จำกัดเวลา — เรียกว่า Freehold ส่วนที่ดินนั้นชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้: ที่ดินใต้บ้านหรือวิลล่าจะถือครองผ่านสัญญาเช่าระยะยาวที่จดทะเบียน (Leasehold) โดยตัวบ้านสามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติทั้งหมดสร้างขึ้นบนหลักการนี้

บทความนี้อธิบายรูปแบบการถือครองที่ถูกกฎหมายทั้งหมดตามสถานะปี 2569 (2026): สิ่งที่เปลี่ยนไปหลังคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องสัญญาเช่าแบบ «30+30+30» เหตุใดการซื้อวิลล่าผ่านบริษัทไทยที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) จึงกลายเป็นความเสี่ยงทางกฎหมายที่แท้จริง และสถานะที่แท้จริงของข่าวการปฏิรูปกฎหมายที่ดิน

ภาพรวม: ชาวต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง

• ห้องชุดในอาคารชุด (ภายในโควตา): Freehold — กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ไม่จำกัดเวลา จดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติได้โดยตรง

• ห้องชุดเกินโควตาชาวต่างชาติ: Leasehold — สัญญาเช่าจดทะเบียน สูงสุด 30 ปี

• บ้าน / วิลล่า (ตัวอาคาร): กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง — ถือครองได้ไม่จำกัดเวลา

• ที่ดินใต้วิลล่า: Leasehold + สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — สูงสุด 30 ปี

• ที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์: เฉพาะข้อยกเว้นที่แคบมาก (การลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน)

Freehold: ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายใต้เงื่อนไขหลักสามข้อ:

• โควตา 49%: ชาวต่างชาติทั้งหมดรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งอาคาร — ตรวจสอบโควตากับนิติบุคคลอาคารชุดก่อนวางเงิน

• เงินต้องโอนมาจากต่างประเทศ: ต้องมีหนังสือรับรองการโอนเงินตราต่างประเทศ (FET) จากธนาคารไทย ระบุวัตถุประสงค์เพื่อซื้อห้องชุด — กรมที่ดินใช้เอกสารนี้ประกอบการจดทะเบียน

• สถานะ «อาคารชุด» เป็นสถานะทางกฎหมาย: อพาร์ตเมนต์และโรงแรมอพาร์ตเมนต์ไม่ใช่อาคารชุดตามกฎหมาย — ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำได้เพียงเช่าระยะยาว

ข้อเสนอเพิ่มโควตาเป็น 75% ได้รับการพิจารณาแล้วแต่ไม่ผ่าน — ปี 2569 โควตายังคงอยู่ที่ 49%

Leasehold: การเช่าระยะยาวทำงานอย่างไรจริง ๆ

• สูงสุด 30 ปี: ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี สัญญาที่จดทะเบียนแล้วได้รับความคุ้มครองแม้เจ้าของที่ดินเปลี่ยนมือ

• สัญญาแบบ «30+30+30» ใช้ไม่ได้: ในเดือนมีนาคม 2568 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่เขียนไว้ล่วงหน้าไม่มีผลผูกพัน — การต่ออายุทุกครั้งเป็นนิติกรรมใหม่ที่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินหรือทายาทในขณะนั้น

• สัญญาเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน: มิฉะนั้นบังคับได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

วิลล่า: บ้านเป็นของคุณ ที่ดินเป็นสัญญาเช่า

มาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน — แต่ไม่ห้ามถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง โครงสร้างการซื้อที่ถูกต้องจึงประกอบด้วยสามส่วน:

• 1. ที่ดิน — จดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปี ณ สำนักงานที่ดิน

• 2. ตัวบ้าน — จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแยกต่างหาก (ใบอนุญาตก่อสร้างและสัญญาซื้อขายสิ่งปลูกสร้างในชื่อผู้ซื้อ)

• 3. สิทธิเหนือพื้นดิน (Superficies) — ทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนเพื่อคุ้มครองกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น แยกจากสัญญาเช่า

ในบริบทครอบครัว (เช่น สมรสกับคนไทย) อาจใช้ สิทธิเก็บกิน (Usufruct) — สิทธิใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์ตลอดชีวิต

บริษัทนอมินี: เหตุใดปี 2569 จึงเป็นความเสี่ยงจริง

โครงสร้างที่ให้คนไทยถือหุ้นแทน 51% เพื่อให้บริษัทซื้อที่ดินแทนชาวต่างชาติ ผิดกฎหมายมาโดยตลอด และตั้งแต่ปี 2568 มีการบังคับใช้อย่างจริงจัง: บริษัทหลายหมื่นแห่งถูกตรวจสอบ มีการดำเนินคดีอาญาจริง โดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ตำรวจ DSI และ ปปง. ทำงานร่วมกัน และมีการเสนอแก้กฎหมายให้ริบที่ดินในโครงสร้างนอมินีตกเป็นของแผ่นดิน การถือครองผ่านนอมินีจึงไม่ใช่ «ใคร ๆ ก็ทำ» อีกต่อไป แต่เป็นความเสี่ยงที่จะสูญทั้งเงินและทรัพย์สิน

ข้อยกเว้นเรื่องที่ดิน และสถานะการปฏิรูป

• ที่ดินแลกการลงทุน: มาตรา 96 ทวิ — ลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทในสินทรัพย์ที่กำหนด อาจขออนุญาตถือครองที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย — ในทางปฏิบัติมีน้อยมาก

• สัญญาเช่า 99 ปี: มีการเสนอร่างกฎหมายมาหลายปี — ยังไม่ผ่าน

• การขายที่ดินให้ชาวต่างชาติ: ร่างปี 2565 (ไม่เกิน 1 ไร่สำหรับนักลงทุน) ถูกถอนหลังเสียงวิจารณ์ — กฎหมายปัจจุบันไม่เปลี่ยนแปลง

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในประเทศไทยในชื่อตัวเองได้ไหม

ได้ — ห้องชุดในอาคารที่จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามกฎหมาย ถือเป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (Freehold) ได้ หากโควตาชาวต่างชาติ 49% ของอาคารยังไม่เต็ม และเงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศพร้อมหนังสือรับรอง FET

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ไหม

ไม่ได้ ยกเว้นกรณีแคบมาก (การลงทุนตั้งแต่ 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ) — ที่ดินใต้วิลล่าถือครองผ่านสัญญาเช่าจดทะเบียนไม่เกิน 30 ปี พร้อมสิทธิเหนือพื้นดิน โดยตัวบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้

สัญญาเช่าแบบ 30+30+30 ยังใช้ได้ไหม

ไม่ได้ — ศาลฎีกาวินิจฉัยในปี 2568 ว่าข้อตกลงต่ออายุอัตโนมัติที่เขียนล่วงหน้าไม่มีผลผูกพัน ระยะเวลาที่กฎหมายรับรองคือ 30 ปีตามที่จดทะเบียน

ซื้อวิลล่าผ่านบริษัทไทยได้ไหม

ผ่านบริษัทที่ใช้ผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) — ผิดกฎหมาย และตั้งแต่ปี 2568 มีการตรวจสอบและดำเนินคดีอย่างจริงจัง ไม่แนะนำโครงสร้าง «ตั้งบริษัทเพื่อถือที่ดิน» ในทุกรูปแบบ