Die kurze Antwort: Ja, als Ausländer können Sie in Thailand eine Immobilie kaufen — aber nicht jede und nicht in jeder Form. Eine Eigentumswohnung in einem Condominium können Sie als volles, unbefristetes Eigentum auf Ihren Namen erwerben — das nennt sich Freehold. Ein Grundstück können Ausländer dagegen nicht als Eigentum erwerben: Das Land unter einer Villa wird über einen eingetragenen langfristigen Pachtvertrag gehalten — Leasehold, ein Konstrukt, das dem deutschen Erbbaurecht ähnelt. Das Haus selbst kann dabei Ihnen gehören. Um diese Weichenstellung herum ist der gesamte thailändische Immobilienmarkt für Ausländer aufgebaut.

Ob Sie eine Kapitalanlage suchen, einen Zweitwohnsitz oder ans Auswandern nach Thailand denken — dieser Leitfaden erklärt alle legalen Eigentumsformen, Stand 2026: was sich nach dem Urteil des Obersten Gerichts zur «30+30+30»-Konstruktion geändert hat, warum der Villenkauf über eine thailändische Firma vom Graubereich zum echten Rechtsrisiko wurde, und was an den Meldungen dran ist, Thailand werde Ausländern «bald» Grundeigentum erlauben.

Die Übersicht: Was Ausländer in Thailand kaufen können

Freehold: die Eigentumswohnung als volles Eigentum

Freehold ist volles, unbefristetes Eigentum — verkaufen, verschenken, vererben, alles möglich. Für Ausländer gilt das für genau einen Immobilientyp: Wohnungen in Gebäuden mit dem rechtlichen Status eines Condominiums nach dem thailändischen Condominium Act.

• Die 49%-Ausländerquote. In jedem Condominium dürfen Ausländer zusammen höchstens 49% der Wohnfläche besitzen. Ist die Quote in Ihrem Wunschprojekt ausgeschöpft, bleibt nur der Leasehold. Die Quotenverfügbarkeit prüft man, bevor Geld fließt.

• Das Geld muss aus dem Ausland kommen. Für die Eintragung ausländischen Eigentums verlangt das Land Department eine FET-Bescheinigung (Foreign Exchange Transaction) einer thailändischen Bank — den Nachweis, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen wurde, mit Verwendungszweck Wohnungskauf. Bar mitgebrachtes Geld oder Zahlung von einem thailändischen Konto ohne diesen Nachweis blockiert die Eintragung.

• «Condominium» ist ein Rechtsstatus, kein Werbewort. Apart-Hotels und viele als «Apartments» vermarktete Anlagen sind keine Condominiums — Eigentum für Ausländer ist dort rechtlich unmöglich, nur langfristige Miete. Der Rechtsstatus des Gebäudes ist die erste Frage vor jeder Anzahlung.

Wichtig für deutsche Käufer: Ein Grundbuch und einen Notar nach deutschem Muster gibt es in Thailand nicht. Die Eintragung erfolgt direkt beim staatlichen Land Department, der Eigentumsnachweis für Grundstücke ist der «Chanote» — die stärkste Form der thailändischen Eigentumsurkunde. Die Absicherungsfunktion, die bei uns der Notar übernimmt, leistet hier die anwaltliche Due Diligence vor der Zahlung. Sie ist kein optionaler Luxus.

Zur diskutierten Quotenerhöhung: Der Vorschlag, die Ausländerquote von 49% auf 75% anzuheben, wurde verworfen. Stand 2026 gilt: Die Quote bleibt bei 49%.

Leasehold: Thailands Antwort auf das Erbbaurecht

Leasehold ist kein «Fast-Eigentum», egal was der Verkäufer sagt — es ist ein beim Land Department eingetragener langfristiger Pachtvertrag. Wer das deutsche Erbbaurecht kennt, versteht das Prinzip sofort: Sie erhalten ein registriertes, handelbares Nutzungsrecht am Grundstück, ohne dessen Eigentümer zu sein. Angewendet wird es in zwei Fällen: bei Wohnungen über der Ausländerquote und — vor allem — beim Grundstück unter einer Villa.

• 30 Jahre sind das gesetzliche Maximum. Eine längere Laufzeit lässt sich nicht eintragen. Was eingetragen ist, ist geschützt: Verkauft der Eigentümer das Land, läuft Ihr Vertrag unverändert bis zum Ende der Laufzeit weiter — ähnlich wie beim Erbbaurecht besteht das Recht gegenüber jedem neuen Eigentümer fort.

• Die «30+30+30»-Konstruktion hält vor Gericht nicht. Jahrzehntelang verkaufte der Markt «90 Jahre Besitz»: 30 Jahre plus zwei im Voraus vereinbarte automatische Verlängerungen. Im März 2025 erklärte Thailands Oberstes Gericht solche vorformulierten Verlängerungsketten für nicht durchsetzbar. Anders als beim deutschen Erbbaurecht mit seinen 99 Jahren gibt es keinen Anspruch auf Verlängerung: Jede Verlängerung ist ein neuer Vertrag, dem der Grundeigentümer — oder seine Erben — dann zustimmen müssen.

• Pachtverträge über 3 Jahre ohne Eintragung sind wirkungslos. Wer Ihnen einen «langfristigen Vertrag» anbietet, den man «nicht eintragen muss», bietet Ihnen keinen langfristigen Vertrag an.

Der Leasehold hat auch einen handfesten Vorteil: Vergleichbare Objekte sind im Leasehold typischerweise 10–15% günstiger als im Freehold — und er ist der einzige legale Weg zum Haus mit Grundstück. Die Frage ist nie, ob Leasehold «schlecht» ist, sondern ob Ihrer sauber strukturiert wurde.

Villa oder Haus in Thailand kaufen: das Haus gehört Ihnen, das Land ist gepachtet

Ausländer kaufen in Thailand täglich Villen — rechtlich ist der Villenkauf aber kein einzelner Vertrag, sondern eine Konstruktion aus zwei bis drei Teilen. Paragraf 86 des Land Code verbietet seit 1954 ausländisches Grundeigentum. Das Verbot betrifft das Land — nicht die Gebäude. Eine sauber strukturierte Transaktion sieht daher so aus:

1. Das Grundstück wird für 30 Jahre im Leasehold eingetragen.

2. Das Haus wird separat als Ihr Eigentum registriert — Baugenehmigung und Kaufvertrag über das Gebäude laufen auf Ihren Namen. Das Gebäude gehört Ihnen unbefristet.

3. Superficies — ein eingetragenes Recht, ein Gebäude auf fremdem Grund zu besitzen; das direkte Pendant zum Kerngedanken des Erbbaurechts. Im Klartext: Selbst wenn mit der Grundstückspacht etwas passiert, ist Ihr Recht am Haus als eigenständiges eingetragenes Recht geschützt — nicht nur als Klausel im Pachtvertrag.

In Familienkonstellationen (etwa beim Kauf in einer Ehe mit thailändischem Partner) kommt ein weiteres Instrument zum Einsatz — der Usufruct (Nießbrauch): ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an einer Immobilie, die einem nicht gehört. Auch dieses Konzept kennt das deutsche Recht.

Vorsicht bei Formulierungen in Inseraten. Eine «Freehold-Villa» auf Phuket bedeutet fast immer: Freehold für thailändische Käufer oder eine Firmenkonstruktion. Als ausländische Privatperson können Sie kein Grundeigentum halten — beharrt ein Makler auf dem Gegenteil, beenden Sie das Gespräch.

Kauf über eine thailändische Firma: warum das 2026 eine schlechte Idee ist

Das klassische Graumodell vergangener Jahrzehnte: Man gründet eine thailändische Gesellschaft, 51% laufen auf thailändische Strohleute («Nominees»), 49% auf den Ausländer — und die Firma kauft das Land. Auf dem Papier gehört es einer thailändischen Firma, faktisch Ihnen.

Illegal war das schon immer — nur wurde es jahrelang nicht verfolgt. Seit 2025 wird es das. Die Behörden fahren eine beispiellose Kampagne gegen Nominee-Strukturen: Zehntausende Firmen in der Überprüfung, echte Strafverfahren, Polizei und Geldwäschebehörde arbeiten zusammen, die Muster werden per automatisierter Registeranalyse aufgespürt. Diskutiert werden Gesetzesänderungen, nach denen Land aus solchen Strukturen entschädigungslos eingezogen werden könnte — statt wie bisher zwangsverkauft.

Fazit: Die Nominee-Firma für den Landkauf ist nicht mehr «machen doch alle», sondern das direkte Risiko, Geld und Objekt zu verlieren. Eine echte thailändische Firma mit realem Geschäft und realen Partnern ist ein anderes Thema — als Vehikel, um «sich selbst Land zu kaufen», ist das Firmenmodell tot.

Wann Ausländer doch Grundstücke kaufen können: die Ausnahmen

Ein pauschales «nie» wäre nicht ganz präzise. Es gibt Ausnahmen — eng gefasst und für normale Wohnimmobilienkäufer kaum relevant:

• Land gegen Investition. Wer mindestens 40 Mio. Baht (rund 1,1 Mio. Euro) in staatlich zugelassene Anlagen investiert — Staatsanleihen, genehmigte Fonds und Projekte —, kann eine persönliche Genehmigung für bis zu 1 Rai (1.600 m²) Wohngrund beantragen. Nötig ist die Zustimmung des Innenministers, die Investition muss gehalten werden, und tatsächlich erteilte Genehmigungen sind extrem selten.

• BOI-geförderte Unternehmen und Industriezonen dürfen Land für ihre geförderte Geschäftstätigkeit besitzen — es geht um Fabriken und Büros, nicht um Ihr Wohnhaus.

• Erbschaft. Ausländer können Land in begrenzten Fällen erben — in der Regel mit der Pflicht, es innerhalb einer Frist zu veräußern.

Praktische Konsequenz: Planen Sie den Kauf innerhalb der zwei funktionierenden Konstruktionen — Eigentumswohnung im Freehold oder Villa mit Hauseigentum plus Leasehold am Grund. Nicht auf Basis der Ausnahmen.

«Thailand erlaubt Ausländern bald Grundeigentum»: der ehrliche Stand

Diese Schlagzeilen tauchen jedes Jahr wieder auf. So sieht es 2026 tatsächlich aus:

• 99-Jahres-Leasehold. Ein Gesetzentwurf für Ultra-Langzeitpacht wird seit Jahren diskutiert — nicht verabschiedet.

• 75%-Quote im Condominium. Vorgeschlagen, kritisiert, verworfen — es bleibt bei 49%.

• Landverkauf an Ausländer. 2022 brachte die Regierung einen Entwurf ein, wohlhabenden Investoren bis zu 1 Rai zu verkaufen — und zog ihn nach öffentlicher Kritik zurück. Das Thema kehrt regelmäßig in die Nachrichten zurück; das Gesetz hat sich nicht geändert.

Die Käuferregel: Entscheiden Sie nach geltendem Recht, nicht nach Ankündigungen. Kommen die Reformen, gewinnen Eigentümer sauber strukturierter Objekte nur dazu; kommen sie nicht, verlieren Sie nichts.

Finanzierung und Steuern: was deutsche Käufer wissen sollten

Hypothek: meist Fehlanzeige. Thailändische Banken finanzieren Ausländer ohne Wohnsitz praktisch nicht, und deutsche Banken beleihen keine Auslandsimmobilie in Thailand. Der Markt läuft über Eigenkapital und Ratenpläne der Bauträger — bei Neubauprojekten sind zinsfreie Raten während der Bauzeit Standard. Kalkulieren Sie entsprechend.

Doppelbesteuerung: Zwischen Deutschland und Thailand besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen — relevant, sobald Sie Mieteinnahmen erzielen oder Ihren steuerlichen Wohnsitz verlagern (ab 180 Tagen Aufenthalt pro Kalenderjahr werden Sie in Thailand steuerlich ansässig). Die Details samt aller Kaufnebenkosten behandeln wir im Steuer-Artikel unten.

Was das für Ihre Objektwahl bedeutet

• Maximale Einfachheit und Wiederverkaufbarkeit → Eigentumswohnung im Freehold innerhalb der 49%-Quote. Eigentumswohnungen auf Phuket ansehen.

• Haus mit Grundstück → Villa: Haus im Eigentum + eingetragener Leasehold und Superficies am Grund, mit anwaltlicher Prüfung der gesamten Konstruktion. Villen auf Phuket ansehen.

• Angebot einer «Freehold-Villa über eine Firma» → ablehnen oder die Struktur von einem unabhängigen Anwalt zerlegen lassen.

Bei DealsGrid steht die Eigentumsform in jedem Exposé, und inserieren dürfen nur verifizierte Makler und Bauträger — ein «Freehold», hinter dem sich ein Pachtvertrag versteckt, schafft es gar nicht erst in den Katalog.

Was es kostet und wie der Kauf abläuft

Die Eigentumsform bestimmt die Kaufnebenkosten direkt: Beim Freehold-Erwerb fällt eine Übertragungsgebühr von 2% des amtlichen Schätzwerts an (üblicherweise mit dem Verkäufer geteilt), die Eintragung eines Leasehold kostet 1,1% der Gesamtpachtsumme. Beim Bestandskauf kommen Quellensteuern des Verkäufers hinzu, die oft eingepreist werden. Die komplette Aufstellung mit Rechenbeispielen — inklusive Doppelbesteuerungsabkommen: Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf in Thailand

Der Kauf selbst — von der Reservierung über die Due Diligence bis zur Eintragung beim Land Department — dauert zwei Wochen bis einige Monate und hat feste Kontrollpunkte: Prüfung des Chanote-Titels, FET-Bescheinigung, sichere Zahlungsstruktur bei Neubauprojekten. Die Schritt-für-Schritt-Anleitung: Immobilienkauf in Thailand: der Ablauf Schritt für Schritt

Häufige Fragen

Können Ausländer in Thailand eine Eigentumswohnung kaufen?
Ja. Eine Wohnung in einem rechtlich registrierten Condominium kann als volles Eigentum (Freehold) auf den Namen eines Ausländers eingetragen werden — sofern die 49%-Ausländerquote des Gebäudes nicht ausgeschöpft ist und der Kaufpreis mit FET-Bescheinigung aus dem Ausland überwiesen wurde.

Können Ausländer in Thailand ein Grundstück kaufen?
Nein, abgesehen von engen Ausnahmen (Investition ab 40 Mio. Baht in zugelassene Anlagen). Das Grundstück unter einer Villa wird über einen eingetragenen Pachtvertrag von bis zu 30 Jahren plus Superficies-Recht gehalten — das Haus selbst kann unbefristet dem Ausländer gehören.

Ist Leasehold in Thailand dasselbe wie das deutsche Erbbaurecht?
Das Prinzip ist ähnlich — ein eingetragenes Nutzungsrecht am Grundstück ohne Eigentum daran. Die Unterschiede: maximal 30 statt bis zu 99 Jahre Laufzeit und kein gesetzlicher Verlängerungsanspruch. Jede Verlängerung ist ein neuer Vertrag, dem der Grundeigentümer zustimmen muss.

Was ist die 30+30+30-Konstruktion — und funktioniert sie?
Ein Vertrag über «30 Jahre plus zwei automatische Verlängerungen», vermarktet als «90 Jahre Besitz». Thailands Oberstes Gericht hat vorformulierte Verlängerungsketten 2025 für nicht durchsetzbar erklärt. Gesetzlich garantiert sind 30 Jahre.

Kann ich eine Villa über eine thailändische Firma kaufen?
Über eine Firma mit Strohmann-Gesellschaftern — nein: Das ist illegal und wird seit 2025 aktiv verfolgt, mit Massenprüfungen, Strafverfahren und geplanten Einziehungsregeln. Von jeder «Firma fürs Grundstück»-Konstruktion raten wir ab.

Kann ich eine Immobilie in Thailand vererben?
Die Freehold-Eigentumswohnung ja — sie wird wie normales Eigentum vererbt (der Erbe muss in die Ausländerquote passen). Beim Leasehold muss der Übergang auf Erben ausdrücklich im Vertrag stehen, sonst kann die Pacht mit dem Tod des Pächters enden.