Ein Immobilienkauf in Thailand dauert zwei Wochen bis zwei Monate und durchläuft sechs Etappen: Objektprüfung → Reservierung → Kaufvertrag → Geldtransfer aus dem Ausland → Zahlung → Eintragung beim Land Department. Einen Notar nach deutschem Muster gibt es nicht — das Register führt die staatliche Grundstücksbehörde, und der eigentliche Käuferschutz findet statt, bevor Geld fließt, nicht danach. Hier ist jeder Schritt: was Sie prüfen, was Sie unterschreiben, wie Sie zahlen und was Sie am Ende in den Händen halten.

Dieser Ratgeber behandelt die Mechanik der Transaktion. Was Ausländer überhaupt erwerben können — Freehold-Wohnung, 49%-Quote, Leasehold-Konstruktionen — steht im separaten Grundlagenartikel: Eigentumsformen für Ausländer in Thailand

Wohnung in Thailand kaufen: alle Etappen im Überblick

1. Due Diligence: Condominium-Status, freie Ausländerquote, Titel, Belastungen, Bauträger.

2. Reservierung: Anzahlung von 50.000–200.000 Baht per Reservierungsvertrag.

3. Kaufvertrag: SPA-Unterschrift mit Vertragszahlung von 10–30%.

4. Geldtransfer aus dem Ausland in Fremdwährung mit FET-Bescheinigung.

5. Zahlung: Raten nach Plan (Neubau) oder vollständige Zahlung am Tag der Transaktion (Bestand).

6. Eintragung beim Land Department: Gebühren zahlen, Übergang ins Register, Eigentumsurkunde erhalten.

Jetzt jede Etappe im Detail — mit Beträgen, Fristen und Prüfpunkten.

Schritt 0. Zwei Entscheidungen vor der Suche

• Die Eigentumsform. Freehold-Wohnung innerhalb der Ausländerquote, Leasehold oder Villa-Konstruktion — davon hängen Budget und Prüfumfang ab. Noch unentschieden? Beginnen Sie mit dem Eigentumsformen-Artikel oben.

• Das Gesamtbudget, nicht der Angebotspreis. Zum Kaufpreis kommen Übertragungsgebühren und Steuern (je nach Verhandlung typisch 1,5–4% auf Käuferseite — vollständige Tabelle unten), die anwaltliche Begleitung (30.000–80.000 Baht für eine komplette Due Diligence) und die Kosten des Auslandstransfers.

Schritt 1. Due Diligence: vor dem Geld, nicht danach

In Thailand gibt es weder einen Notar, der für die Sauberkeit der Transaktion haftet, noch eine Titelversicherung. Diese Filterfunktion übernimmt die Prüfung, die der Käufer beauftragt — der Ersatz für den Blick ins Grundbuch, den es hier nicht gibt. Für eine Wohnung umfasst sie:

• Rechtsstatus des Gebäudes. Ausländisches Eigentum gibt es nur in Gebäuden, die nach dem Condominium Act als Condominium registriert sind. «Apartments» und Apart-Hotels zählen nicht. Abgleich mit dem Register des Land Department.

• Ausländerquote. Ist die 49%-Quote in genau diesem Gebäude noch frei? Auskunft gibt die juristische Person des Condominiums (das Pendant zur WEG-Verwaltung). Ohne freie Quote kein Freehold.

• Landtitel unter dem Projekt. Die stärkste Urkunde ist der Chanote (NS-4): vermessene Grenzen, volles Recht. Bei Villen kommt Nor Sor 3 Gor vor — brauchbar, aber ungenauer; alles Schwächere ist ein Ausschlussgrund. Eine fertige Eigentumswohnung hat ihre eigene Einheitsurkunde — die erhalten Sie.

• Belastungen. Registerauszug des Land Department: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Rechte Dritter.

• Schulden am Objekt. Beim Bestandskauf: Schuldenfreiheitsbescheinigung der Hausverwaltung über offene Umlagen — ohne sie trägt die Behörde den Eigentumsübergang nicht ein.

• Der Bauträger — beim Neubau. Track Record, fertiggestellte Projekte, Landrechte, Baugenehmigung, Umweltgenehmigung (EIA) bei größeren Projekten. Die komplette Checkliste: Bauträger in Thailand prüfen

Schritt 2. Reservierung: die Regeln haben sich 2025 geändert

Das Wunschobjekt wird per Reservierungsvertrag und Anzahlung vom Markt genommen — üblich sind 50.000–200.000 Baht (bzw. 1–2% bei teureren Objekten). Seit dem 31. Januar 2025 unterliegen Reservierungsverträge von Bauträgern der Kontrolle der thailändischen Verbraucherschutzbehörde (OCPB) — das hat die Position des Käufers deutlich gestärkt:

• Die Reservierung folgt einem standardisierten Formular auf Thai, in zwei identischen Exemplaren — eines muss bei Ihnen bleiben. Verlangen Sie eine Übersetzung vor der Unterschrift.

• Unfaire Klauseln — etwa «Anzahlung unter keinen Umständen erstattungsfähig» — sind verboten.

• Für berechtigte Rückzahlungen gelten feste Fristen: 15 Tage bei Banküberweisung, 45 Tage bei Kartenzahlung.

• Die Anzahlung darf nur der Sicherung Ihrer Einheit dienen, jede Zahlung wird quittiert.

Wichtig: Die OCPB-Regeln schützen beim Kauf vom Bauträger. Beim privaten Bestandskauf gilt, was im Reservierungsvertrag steht — lesen Sie ihn vor der Zahlung und lassen Sie die Rückzahlung bei Scheitern durch Verschulden des Verkäufers ausdrücklich hineinschreiben.

Schritt 3. Der Kaufvertrag

Nach Reservierung und Prüfung folgt der Hauptvertrag (beim Neubau das Sale and Purchase Agreement, üblicherweise 14–30 Tage nach der Reservierung). Pflichtprüfungen:

• Exakte Objektbeschreibung — Nummer, Fläche, Etage — und der Preisanpassungsmechanismus, falls die Aufmaßfläche abweicht.

• Zahlungsplan und die Folgen des Verzugs für beide Seiten.

• Beim Neubau: Fertigstellungstermin, Verzugsentschädigung (Marktstandard: monatliche Vertragsstrafe und Rücktrittsrecht mit Rückzahlung bei langem Verzug), Gewährleistung für Rohbau und Ausbau.

• Die Eigentumsform ausdrücklich benannt — Freehold oder Leasehold; bei Leasehold sämtliche Pachtbedingungen inklusive Übergang auf Erben.

• Wer welche Gebühren bei der Eintragung trägt — Verhandlungssache, schriftlich fixieren.

Zweisprachige Verträge (Thai/Englisch) sind Standard; bei Abweichungen hat meist die thailändische Fassung Vorrang — deshalb gehört die anwaltliche Prüfung vor die Unterschrift, nicht danach.

Schritt 4. Geldtransfer und FET-Bescheinigung

Für die Eintragung ausländischen Eigentums muss das Geld aus dem Ausland und in Fremdwährung nach Thailand kommen — der Umtausch in Baht erfolgt erst bei der thailändischen Empfängerbank. Ab 50.000 US-Dollar stellt die Bank die FET-Bescheinigung (Foreign Exchange Transaction) aus — genau dieses Dokument verlangt das Land Department bei der Eintragung. Technische Regeln, die Wochen sparen:

• Verwendungszweck angeben: «purchase of condominium unit No. …, project …» plus den Namen des Käufers — exakt wie er später auf der Urkunde stehen soll.

• Absender und Käufer sollten identisch sein; Zahlungen Dritter vorab mit Anwalt und Bank klären.

• Mit Puffer für Kurs und Gebühren überweisen: Fehlbeträge am Eintragungstag platzen den Termin.

• Alle SWIFT-Belege aufbewahren — Sie brauchen sie wieder, um beim späteren Verkauf den Erlös auszuführen.

• Bei Ratenzahlung gilt die Regel für jede Tranche. Jede planmäßige Zahlung muss mit korrektem Verwendungszweck aus dem Ausland eingehen — die Nachweise werden pro Überweisung gesammelt, und bei der Eintragung will die Behörde sehen, dass die gesamte Summe aus dem Ausland kam. Tranchen «wie es gerade passte» — vom thailändischen Konto, bar, von Dritten — schaffen ein Problem, das später teuer zu reparieren ist.

Schritt 5. Zahlung: Raten beim Neubau, Zug um Zug beim Bestand

Neubau: Zahlung in Etappen. Die typische Aufteilung: Die Reservierung wird auf die Vertragszahlung von 10–30% bei SPA-Unterschrift angerechnet → baubegleitende Raten → 20–30% Rest bei Übergabe. Die Bauträger-Rate ist zinsfrei — Marktstandard, kein Geschenk (für 100% Vorauszahlung gibt es 3–7% Rabatt, der aber Ihr gesamtes Kapital dem ungesicherten Risiko aussetzt).

Prüfen Sie, woran der Zahlungsplan gekoppelt ist. Raten sind entweder an den Kalender gebunden («10% alle drei Monate») oder an Baufortschritte (Fundament, Rohbau, geschlossene Gebäudehülle). Der fortschrittsgebundene Plan ist für den Käufer sicherer: Sie zahlen für nachgewiesenen Fortschritt. Beim Kalenderplan kann der Bau stillstehen, während Ihre Raten weiterlaufen.

Der Rest kommt nach der Abnahme, nicht davor. Vor der Schlusszahlung besichtigen Sie die Einheit, eine Mängelliste wird erstellt, der Bauträger beseitigt die Mängel — erst dann fließt der Rest und die Übergabe wird unterschrieben. Prüfen Sie im SPA, dass die Schlusszahlung an die Mängelbeseitigung gekoppelt ist, nicht an eine bloße «Fertigstellungsanzeige» — die Lieblingsformulierung der Bauträger.

Treuhandkonten (Escrow) existieren in Thailand, sind aber gesetzlich nicht vorgeschrieben — Käuferraten sind nicht automatisch geschützt, und alles, was Sie vor der Übergabe zahlen, ist faktisch ein ungesicherter Kredit an den Bauträger. Ein Projekt mit lizenziertem Treuhandkonto ist objektiv sicherer; ohne Escrow bleiben als Versicherung nur die Qualität des Bauträgers und des Vertrags.

Bestand: Die vollständige Zahlung erfolgt am Eintragungstag beim Land Department — klassisch per Bankscheck (Cashier's Cheque), der dem Verkäufer Zug um Zug mit der Unterzeichnung der Übertragung übergeben wird. Dieses «Geld gegen Eintragung» macht den Bestandskauf zahlungsseitig sicher.

Schritt 6. Eintragung beim Land Department: der Tag der Transaktion

Das Finale ist der Termin beim Land Department des Bezirks — persönlich oder per Bevollmächtigtem. Beide Seiten (oder ihre Vertreter) reichen die Unterlagen ein, die Gebühren werden bezahlt, der Registrar trägt den Übergang ein — in der Regel noch am selben Tag. Der ausländische Käufer bringt mit:

• Reisepass (und eine notariell beglaubigte Vollmacht auf Thai, falls ein Vertreter handelt).

• Die FET-Bescheinigung der Bank.

• Bei der Freehold-Wohnung: das Quotenschreiben der juristischen Person des Condominiums und die Schuldenfreiheitsbescheinigung.

Was Sie erhalten: die Einheitsurkunde mit Ihrem Namen auf der Rückseite (Freehold-Wohnung) bzw. den eingetragenen Pachtvertrag mit Behördenvermerk (Leasehold), dazu den amtlichen Kaufvertrag des Departments. Bei der Villa: den Chanote des Grundstücks mit eingetragener Pacht plus die Dokumente zum Gebäude. Ab diesem Moment sind Sie eingetragener Eigentümer — das Register ist öffentlich und jederzeit prüfbar.

Neubau und Bestand: die Unterschiede im Ablauf

Fristen und die vollständige Kostenliste

Fristen: Bestandskauf mit bereitem Geld und sauberem Objekt — 2–4 Wochen von Reservierung bis Eintragung; Neubau — der Vertrag ist in Wochen unterschrieben, die Eigentumseintragung folgt aber erst nach Fertigstellung, also nach Monaten oder Jahren planmäßiger Raten.

Zur «0,01%-Gebühr» aus den Nachrichten: Thailand hat Übertragungs- und Hypothekengebühren für Wohnimmobilien bis 7 Mio. Baht tatsächlich auf 0,01% gesenkt und die Maßnahme bis zum 30. Juni 2027 verlängert — sie gilt jedoch ausschließlich für thailändische Staatsbürger. Ausländer zahlen die regulären 2%. Hat ein Verkäufer den «Rabatt» in Ihre Kalkulation eingerechnet — rechnen Sie neu.

Die Steuerseite — SBT, Stempelsteuer, Quellensteuer des Verkäufers und wie sie im Preis landen — mit Rechenbeispielen und Blick aufs Doppelbesteuerungsabkommen: Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf in Thailand

Geht das alles auch aus der Ferne?

Ja — der thailändische Kauf ist komplett ohne Anreise durchführbar: Die Prüfung übernimmt ein Anwalt, Reservierung und Verträge werden aus der Ferne unterzeichnet, das Geld kommt per Auslandsüberweisung, und beim Land Department vertritt Sie ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht (eine im Ausland ausgestellte Vollmacht braucht Beglaubigung und Legalisation). Die komplette Anleitung für den sicheren Fernkauf: Immobilien in Thailand aus der Ferne kaufen

Bei DealsGrid durchlaufen die meisten Käufer die ersten Etappen digital: Online-Besichtigungen, verifizierte Makler und Bauträger, die Eigentumsform in jedem Exposé: Immobilien auf Phuket ansehen

Häufige Fragen

Wie lange dauert der Wohnungskauf in Thailand?
Bestand: üblicherweise 2–4 Wochen von der Reservierung bis zur Eintragung, wenn das Geld bereitsteht und die Prüfung sauber ist. Neubau: Der Vertrag ist schnell unterschrieben, das Eigentum wird aber erst nach Fertigstellung eingetragen — die Raten laufen vorher über Monate oder Jahre.

Gibt es beim Immobilienkauf in Thailand einen Notar?
Nicht nach deutschem Verständnis. Den Eigentumsübergang trägt die staatliche Grundstücksbehörde (Land Department) ein. Die Schutzfunktion des Notars übernimmt die anwaltliche Due Diligence — beauftragt, bevor Geld fließt.

Wie hoch ist die Reservierungsanzahlung — und bekomme ich sie zurück?
Üblich sind 50.000–200.000 Baht. Beim Kauf vom Bauträger gelten seit 2025 die OCPB-Regeln: standardisiertes Vertragsformular, Verbot pauschaler «nicht erstattungsfähig»-Klauseln und feste Rückzahlungsfristen — 15 Tage bei Überweisung, 45 bei Kartenzahlung. Beim Privatkauf gilt der Vertrag — vor der Zahlung prüfen.

Was ist die FET-Bescheinigung?
Die Foreign-Exchange-Transaction-Bescheinigung einer thailändischen Bank bestätigt, dass der Kaufpreis in Fremdwährung aus dem Ausland eingegangen ist; ausgestellt ab 50.000 USD. Ohne sie trägt das Land Department kein ausländisches Eigentum ein.

Ist mein Geld beim Kauf vom Bauträger geschützt?
Teilweise. Reservierungszahlungen sind seit 2025 OCPB-reguliert, aber Treuhandkonten sind in Thailand freiwillig — Bauraten sind gesetzlich nicht automatisch abgesichert. Bevorzugen Sie Projekte mit lizenziertem Escrow oder kompensieren Sie mit gründlicher Bauträgerprüfung und starken Vertragsklauseln.

Welche Kosten trägt der Käufer bei der Übertragung?
Kernposten ist die Übertragungsgebühr von 2% des Schätzwerts (Teilung mit dem Verkäufer verhandelbar) bzw. 1,1% für die Leasehold-Eintragung, dazu Anwalts- und Bankkosten. Die Steuern des Verkäufers (SBT 3,3% oder 0,5% Stempelsteuer plus Quellensteuer) sind rechtlich seine Sache, werden aber oft eingepreist — die Verteilung schriftlich festhalten.