การซื้อขายใช้เวลาประมาณ 2 สัปดาห์ถึง 2 เดือน ผ่าน 6 ขั้นตอน: ตรวจสอบทรัพย์ → จอง → ทำสัญญา → โอนเงินจากต่างประเทศ → ชำระเงิน → จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน ประเทศไทยไม่มีระบบโนตารีแบบตะวันตก — ทะเบียนดูแลโดยกรมที่ดิน และการคุ้มครองผู้ซื้อที่แท้จริงคือการตรวจสอบก่อนชำระเงิน
รูปแบบการถือครองที่ชาวต่างชาติทำได้ (Freehold, โควตา 49%, Leasehold) อธิบายไว้ในบทความแยก: รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ
6 ขั้นตอนโดยสรุป
ตรวจสอบทรัพย์ (Due Diligence): สถานะอาคารชุด โควตาชาวต่างชาติ โฉนด ภาระผูกพัน ผู้พัฒนาโครงการ
การจอง: เงินจอง 50,000–200,000 บาท ตามสัญญาจอง
สัญญาซื้อขาย: ลงนาม SPA พร้อมเงินทำสัญญา 10–30%
โอนเงินจากต่างประเทศ เป็นเงินตราต่างประเทศ พร้อมหนังสือรับรอง FET
ชำระเงิน: ผ่อนตามงวด (โครงการใหม่) หรือชำระเต็มวันโอน (มือสอง)
จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน: ชำระค่าธรรมเนียม รับเอกสารกรรมสิทธิ์
จุดสำคัญที่ต้องรู้
ระเบียบ สคบ. ตั้งแต่ 31 ม.ค. 2568: สัญญาจองของผู้ประกอบการเป็นสัญญาควบคุม — ใช้แบบมาตรฐานภาษาไทยสองฉบับ ห้ามข้อสัญญาไม่เป็นธรรม («ไม่คืนเงินจองทุกกรณี») และกำหนดเวลาคืนเงิน: โอนธนาคาร 15 วัน บัตรเครดิต 45 วัน — ใช้กับการซื้อจากผู้ประกอบการ ส่วนมือสองระหว่างบุคคลให้ดูตามสัญญา
หนังสือรับรอง FET: เงินซื้อต้องโอนมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ ธนาคารไทยออกหนังสือรับรองสำหรับยอดตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์ — กรมที่ดินใช้ประกอบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ กรณีผ่อนเป็นงวด ต้องเก็บหลักฐานทุกงวด
บัญชี Escrow ไม่บังคับตามกฎหมาย: เงินงวดก่อนโอนกรรมสิทธิ์คือความเสี่ยงต่อผู้ซื้อ — โครงการที่ใช้ Escrow ที่ได้รับอนุญาตปลอดภัยกว่า หากไม่มี ให้เน้นตรวจสอบผู้พัฒนาและเงื่อนไขสัญญา
งวดสุดท้ายหลังตรวจรับ: ตรวจห้อง ทำรายการแก้ไข ให้ผู้ประกอบการแก้เสร็จ แล้วจึงชำระงวดสุดท้ายและรับมอบ
ค่าใช้จ่ายหลัก: ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (แบ่งกันตามตกลง) หรือค่าจดทะเบียนการเช่า 1.1% — รายละเอียดภาษีทั้งหมด: ภาษีและค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
คำถามที่พบบ่อย
การซื้อคอนโดใช้เวลานานแค่ไหน
มือสอง: ปกติ 2–4 สัปดาห์จากจองถึงจดทะเบียน หากเงินพร้อมและการตรวจสอบไม่พบปัญหา โครงการใหม่: สัญญาลงนามเร็ว แต่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์หลังก่อสร้างเสร็จ
เงินจองได้คืนไหม
ซื้อจากผู้ประกอบการ: ตามระเบียบ สคบ. ปี 2568 ห้ามข้อสัญญา «ไม่คืนทุกกรณี» และมีกำหนดคืน 15/45 วัน ซื้อมือสอง: เป็นไปตามสัญญา — อ่านก่อนชำระ
FET คืออะไร
หนังสือรับรองธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารไทย ยืนยันว่าเงินซื้อโอนมาจากต่างประเทศ — จำเป็นสำหรับการจดทะเบียน Freehold ในชื่อชาวต่างชาติ
เงินผ่อนงวดปลอดภัยไหม
บางส่วน — เงินจองคุ้มครองตามระเบียบ สคบ. แต่ Escrow ไม่บังคับ เงินงวดจึงไม่ได้รับความคุ้มครองอัตโนมัติ ควรเลือกโครงการที่ใช้ Escrow หรือตรวจสอบผู้พัฒนาอย่างละเอียด
