คำตอบสั้น ๆ: การตรวจสอบผู้พัฒนาเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อ เพราะไม่มีการคุ้มครองอัตโนมัติ — บัญชี Escrow เป็นความสมัครใจ เงินที่จ่ายก่อนโอนไม่มีอะไรค้ำนอกจากคุณภาพการตรวจสอบของคุณ ขั้นต่ำที่ต้องดู: นิติบุคคลและงบการเงินในทะเบียน DBD · โฉนดและภาระผูกพัน ณ กรมที่ดิน · ใบอนุญาตก่อสร้าง · EIA ที่อนุมัติแล้ว (บังคับสำหรับคอนโดตั้งแต่ ~80 ยูนิตหรือ 4,000 ตร.ม.) · ประวัติคดี · สัญญาตามระเบียบ สคบ. · และแผนชำระเงินผูกกับความคืบหน้างานก่อสร้าง

10 ขั้นตอนโดยสรุป

• 1. นิติบุคคล: ตรวจในทะเบียน DBD — ทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว กรรมการ ผู้ถือหุ้น งบการเงินรายปี; SPV รายโครงการเป็นเรื่องปกติ แต่ต้องมีกลุ่มบริษัทแม่ที่มีผลงานหนุนหลัง

• 2. ที่ดิน: สำเนาโฉนด (น.ส.4 จ.) + ตรวจภาระผูกพัน ณ กรมที่ดิน — ที่ดินต้องเป็นของนิติบุคคลเดียวกับที่เซ็นสัญญากับคุณ จำนองธนาคารเพื่อสินเชื่อก่อสร้างเป็นเรื่องปกติแต่ต้องเปิดเผยและมีกลไกปลดจำนองตอนโอน

• 3. ใบอนุญาต: ใบอนุญาตก่อสร้างออกให้นิติบุคคลปัจจุบันตามพารามิเตอร์จริง · EIA ต้องอนุมัติก่อนเริ่มก่อสร้าง (บังคับตั้งแต่ ~80 ยูนิต/4,000 ตร.ม. และเขตชายฝั่งคุ้มครอง) — ขายทั้งที่ «EIA อยู่ระหว่างพิจารณา» คือความเสี่ยงของคุณ · ภูเก็ตมีข้อจำกัดความสูงตามโซนและห้ามก่อสร้างเหนือระดับ 80 ม. จากน้ำทะเล

• 4. ผลงานที่ผ่านมา: ไปดูโครงการที่สร้างเสร็จจริง คุยกับเจ้าของ ดูราคาขายต่อ — ถ้าขายต่อต่ำกว่าเพื่อนบ้าน ตลาดตัดสินไปแล้ว

• 5. เงิน: ดีที่สุดคือ Escrow Agent ที่มีใบอนุญาต (พ.ร.บ. Escrow 2551 — สมัครใจ จึงเป็นตัวกรองคุณภาพ) ไม่มีก็ต้องผูกงวดกับความคืบหน้าจริงของงานก่อสร้าง ไม่ใช่ปฏิทิน — จ่าย 50%+ ตอนเริ่มตอกเสาเข็มโดยไม่มี Escrow คือการให้กู้แบบไม่มีหลักประกัน

• 6. สัญญา: สัญญาจองของผู้ประกอบการเป็นสัญญาควบคุมตามระเบียบ สคบ. ตั้งแต่ 31 ม.ค. 2568 (ห้าม «ไม่คืนเงินทุกกรณี» คืนภายใน 15/45 วัน) · SPA ให้ทนายอิสระอ่าน: ค่าปรับส่งมอบช้า สเปกวัสดุ กรณีโควตาชาวต่างชาติเต็ม การรับประกันโครงสร้าง

• 7. ประวัติคดี: ตรวจคดีความและการบังคับคดี/ล้มละลายผ่านกรมบังคับคดี — คดีผู้ซื้อเป็นระบบจากโครงการก่อน = สัญญาณหยุด

• 8. วิลล่า: ตรวจผังเมือง แหล่งน้ำ-ไฟฟ้า และความสะอาดของโครงสร้างผู้ขาย — หลังการกวาดล้างนอมินีปี 2568 โครงสร้างผู้ถือหุ้นแทนคือความเสี่ยงของคุณ

• 9. การบริหารหลังโอน: ใครบริหารอาคาร งบ CAM สมเหตุสมผลไหม (ภูเก็ต ~40–80 บาท/ตร.ม./เดือน) — CAM ที่ตั้งต่ำเกินเพื่อช่วยขายคือส่วนกลางเสื่อมในปีที่สาม

• 10. ทดสอบกับตลาด: ราคาต่ำผิดปกติ = คำถาม «ทำไม» · «การันตีผลตอบแทน» สูงกว่าตลาดถูกคิดไว้ในราคาแล้ว · เทียบกับอุปทานจริง: โครงการใหม่ภูเก็ต · ตลาดทั้งหมด

ค่าใช้จ่ายและระยะเวลาการตรวจสอบ

การตรวจสอบทางกฎหมายเต็มรูปแบบโดยทนายอิสระ (โฉนด ภาระผูกพัน นิติบุคคล ใบอนุญาต คดีความ อ่านสัญญา) ใช้เวลาปกติ 1–2 สัปดาห์ ค่าใช้จ่ายราว 30,000–60,000 บาทตามขอบเขตงาน — เศษส่วนของเปอร์เซ็นต์จากราคายูนิต ส่วนที่ทำเองได้ (ขอชุดเอกสาร DD จากผู้พัฒนา ไปดูโครงการที่สร้างเสร็จ) ทำคู่ขนานได้ฟรี — ผู้พัฒนาที่เป็นระบบส่งชุดเอกสารให้ภายในวันเดียว ปฏิเสธหรือยื้อเป็นสัปดาห์คือการวินิจฉัยในตัวเอง

สัญญาณเตือนให้ถอย

• ผู้พัฒนาไม่สามารถส่งชุดเอกสารพื้นฐาน (หนังสือรับรอง โฉนด ใบอนุญาต EIA) ภายในไม่กี่วัน

• ขายอยู่แต่ EIA «อยู่ระหว่างพิจารณา» หรือใบอนุญาตก่อสร้าง «กำลังดำเนินการ»

• นิติบุคคลในสัญญาไม่ตรงกับเจ้าของที่ดินหรือผู้รับใบอนุญาต

• สัญญาจองแบบ «ไม่คืนเงินทุกกรณี» — ขัดระเบียบ สคบ. 2568 โดยตรง

• เรียกชำระ 50%+ ตั้งแต่ช่วงต้นโดยไม่มี Escrow และไม่ผูกงวดกับงานก่อสร้าง

• เร่งให้ตัดสินใจ: «โควตาหมดวันนี้» «ราคานี้ถึงศุกร์» — การตัดสินใจหลักล้านไม่ทำในจังหวะเซล

คำถามที่พบบ่อย

บัญชี Escrow บังคับไหม
ไม่บังคับ — พ.ร.บ. Escrow 2551 เป็นระบบสมัครใจ โครงการส่วนใหญ่ขายโดยไม่มี Escrow เงินงวดของผู้ซื้อจึงเป็นเงินทุนก่อสร้างโดยตรง โครงการที่ใช้ Escrow Agent มีใบอนุญาตคือสัญญาณบวกที่แข็งแรง

EIA คืออะไร สำคัญแค่ไหน
การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม บังคับสำหรับคอนโดตั้งแต่ประมาณ 80 ยูนิตหรือ 4,000 ตร.ม. และเขตชายฝั่งคุ้มครอง — ต้องอนุมัติก่อนเริ่มก่อสร้าง ซื้อโครงการที่ EIA ยังไม่ผ่านคือรับความเสี่ยงการเลื่อนหรือแก้แบบไว้เอง

เงินจองได้คืนไหมถ้าเปลี่ยนใจ
สัญญาจองของผู้ประกอบการเป็นสัญญาควบคุมตามระเบียบ สคบ. ตั้งแต่ 31 ม.ค. 2568: ห้ามเงื่อนไข «ไม่คืนทุกกรณี» และต้องคืนภายใน 15 วัน (โอนธนาคาร) หรือ 45 วัน (บัตร) ส่วนตลาดมือสองระหว่างบุคคลเป็นไปตามสัญญา