คำตอบสั้น ๆ: ผลตอบแทนขั้นต้นของการเช่ารายวันฝั่งตะวันตก 6–8% ต่อปี · หักค่าใช้จ่ายทั้งหมดเหลือสุทธิ 4–6% เมื่อบริหารเอง · การบริหารมืออาชีพบนยูนิตที่ใช่ทำได้ 7.8–8.4% สุทธิ ที่อัตราเข้าพัก 72–78% · เช่าระยะยาว 4–6% ขั้นต้นแบบแทบไม่มีภาระ · «การันตี 7–10%» ในโฆษณาไม่ใช่ผลตอบแทน แต่เป็นเงื่อนไขราคา

ตลาดในตัวเลข (แหล่งข้อมูลระบุ)

• นักท่องเที่ยวฟื้น ~97.5% ของปี 2562 — 4.16 ล้านคน ม.ค.–ต.ค. 2568 (Bangkok Post)

• โรงแรม: เข้าพักสูงสุด 91.8% (ม.ค.) ต่ำสุด 66.9% (มิ.ย.) · ADR 5,652 บาท +7.8% (Knight Frank 1H2025)

• ยูนิตเช่ารายวันกลาง: เข้าพัก ~65% (≈237 คืน/ปี) · ADR ~3,000 บาท · รายได้เฉลี่ย ~716,000 บาท/ปี จาก ~11,800 ประกาศ (Airbtics 2024–25)

• ค่าเช่ารายเดือนกลาง (ตลาดแมส) ~35,000 บาท · คาดการณ์รายได้ท่องเที่ยว 2569 +10% เป็น ~605 พันล้านบาท (สมาคมธุรกิจการท่องเที่ยวภูเก็ต)

จากขั้นต้นสู่สุทธิ: โมเดลคอนโด 1 ห้องนอน 45 ตร.ม. ราคา 7.5 ล้านบาท

• รายได้ขั้นต้น: ADR 2,800 × 219 คืน (60%) = 613,000 บาท/ปี (8.2% ขั้นต้น)

• หัก: บริหาร+ช่องทางขาย 25% (−153,000) · ค่าส่วนกลาง (−30,000) · สาธารณูปโภค (−24,000) · สำรองสึกหรอ ~1% ของราคายูนิต (−75,000) · ประกัน/จิปาถะ (−10,000)

• เหลือสุทธิก่อนภาษี ≈321,000 บาท ≈ 4.3% — ผลลัพธ์ปกติของยูนิตดีที่บริหารเอง; คันโยกขึ้นมีสองอย่าง: รายได้ (สินค้า+การบริหาร) และราคาซื้อ

• กับดักยูนิตราคาถูก: สตูดิโอ 2 ล้านบาททางใต้ ขั้นต้น 7–8% (รายได้ ~140–170K/ปี) เหลือสุทธิเพียง 3.5–5% เพราะค่าใช้จ่ายคงที่ไม่ลดตามราคายูนิต

ผลตอบแทนตามโซน

• ป่าตอง/กะตะ/กะรน: ขั้นต้น 6–8% สุทธิ 4–6% (สูงสุด 7.8–8.4% กับผู้บริหารมืออาชีพ) · ป่าตอง · กะตะ

• กมลา: 6–7.5% ขั้นต้น เหมาะโมเดลผสม (รายวันไฮซีซัน + รายเดือนโลว์) · กมลา

• บางเทา/ลากูน่า: 5–7% ขั้นต้น — ราคาซื้อสูงกดเปอร์เซ็นต์ ชดเชยด้วยเสถียรภาพและมูลค่าเพิ่ม · บางเทา

• ราไวย์/ในหาน: ขั้นต้น 7–8% แต่สุทธิ 3.5–5% + ความเสี่ยงอุปทานใหม่ 1,200+ ยูนิต · ราไวย์

• แถบ Value: เช่ารายวันอ่อน (ภูเก็ตทาวน์เข้าพัก 33–41% ตาม AirROI) — เล่นเช่ายาวและมูลค่าเพิ่ม · โครงการใหม่ทั้งเกาะ

อะไรแยก 4% จาก 8%: ห้าคันโยก

• อัตราเข้าพัก (65% → 72–78% กับผู้บริหารมืออาชีพ) · ADR ผ่านตัวสินค้าและภาพถ่าย (+10–20%) · จองตรงลดค่าคอมมิชชัน 15–18% · เลือกเซกเมนต์ให้ตรงย่าน (วิลล่า ADR สูงกว่าหลายเท่า) · โมเดลผสมปิดโลว์ซีซัน — ทั้งห้าเป็นเรื่องการบริหาร ไม่ใช่โชค และเพื่อการเทียบ: แม้ 4–5% สุทธิก็สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากบาท (~1.5–2%) หลายเท่า โดยยังมีมูลค่าเพิ่มและการใช้เองซ้อนอยู่ข้างบน

โปรแกรม «การันตีผลตอบแทน» ทำงานอย่างไรจริง ๆ

การันตี 5–7% เป็นเวลา 3–5 ปี ถูกคำนวณไว้ในราคายูนิตแล้ว — คือส่วนลดที่ทยอยคืนตามงวด ไม่ใช่ผลตอบแทนตลาด ก่อนเซ็นตรวจ: ใครคือผู้การันตีและฐานะการเงิน · ราคายูนิตเทียบยูนิตใกล้เคียงที่ไม่มีโปรแกรม · เงื่อนไขหลังโปรแกรมจบ · สิทธิใช้เองและสิทธิขายออก · ขอตัวเลขจริงจากโครงการที่ผู้บริหารรายนี้ดำเนินการอยู่

ภาษีโดยย่อ

รายได้ค่าเช่าเสียภาษีในไทย: ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ถูกหัก ณ ที่จ่าย 15% ผู้มีถิ่นที่อยู่เสียตามอัตราก้าวหน้า 5–35% (หักค่าใช้จ่ายเหมา 30%) รายละเอียดพร้อมตัวอย่าง: ภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าคอนโดภูเก็ตได้ผลตอบแทนจริงเท่าไร
ขั้นต้นฝั่งตะวันตก 6–8% ต่อปี สุทธิหลังหักทุกอย่าง 4–6% เมื่อบริหารเอง และสูงสุด 7.8–8.4% บนยูนิตที่ดีที่สุดกับการบริหารมืออาชีพ (เข้าพัก 72–78%)

เชื่อการันตี 7% จากผู้พัฒนาได้ไหม
เป็นกลไกถูกกฎหมายแต่คือการคืนส่วนหนึ่งของราคายูนิตตามงวด ไม่ใช่ผลตอบแทนตลาด — ตรวจฐานะผู้การันตี เทียบราคากับยูนิตไม่มีโปรแกรม และดูเงื่อนไขหลังโปรแกรมจบ

เช่ารายวันหรือรายเดือนดีกว่า
รายวันชนะที่รายได้ขั้นต้น แต่หลังหักค่าใช้จ่ายช่องว่างแคบลง: สุทธิ 4–6% เทียบ 3.5–5% ของรายเดือนที่แทบไม่มีภาระ — โมเดลผสม (รายวันไฮซีซัน + รายเดือนโลว์ซีซัน) ปิดจุดอ่อนหน้าโลว์